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La crise: mythe ou réalité?

nov 2, 2011 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Indépendance Financière 20 commentaires Tags: crise, Indépendance financière, investissement immobilier, pouvoir d'achat

Quiconque suit les infos ne peut avoir qu’une seule pensée en tête: « la crise s’abat sur nous, on va tous crever (au sens figuré, quoique…). »

Je ne vais pas entrer dans une démonstration macro-économique, chaque spécialiste y allant de toute façon de son grain de sel.

Vous êtes-vous déjà posé la question du risque réel pour vous!?

Perte d’emploi

Il s’agit d’un risque réel, accru par la crise mais dans lequel nous vivons depuis belle lurette (la fin du plein-emploi).

L’appauvrissement massif de l’Etat ne pourrait d’ailleurs pas permettre un maintien de la couverture chômage actuelle en cas d’explosion des licenciements. Ce n’est en tout état de cause qu’une bouée de sauvetage, temporaire qui plus est.

Être son propre patron ne change pas grand chose à la donne: moins d’argent = moins de clients = moins de consommation = moins de chiffre d’affaires = dépôt de bilan, avec en prime une absence totale de cette fameuse bouée.

Vous pouvez vous trouver sur un segment très spécialisé faisant de votre profil/ entreprise, quelqu’un/ quelque-chose de très recherché donc plutôt à l’abri (en tout cas de la précarité, quand bien même faudrait-il réduire la voilure).

La seule piste vraiment fiable est celle (tant vantée sur la blogosphère entrepreneuriale) de l’indépendance financière.

Perte de capital

Bien sûr, celui qui n’a rien ne peut rien perdre. Mais avec un tel raisonnement, on vivrait tous au crochet de la société…

On a pour usage de déterminer 4 grandes familles d’actifs: la Bourse, l’immobilier, l’entreprise, internet (qui est une forme d’entreprise mais mérite sa propre catégorie d’une part car il s’agit d’un business-model assez différent de l’entreprise au sens traditionnel du terme, d’autre part parce que ce segment aujourd’hui présente une très belle envergure).

Je qualifierais plutôt cela sous forme d’un côté de matériel, de palpable, comme la pierre (et à plus forte raison sa résidence principale) ou l’or, et de l’autre d’immatériel, globalement tout ce qui est « à la Banque » (actions, assurance-vie…etc).

Imaginons une guerre. Votre maison (oui, oui, sauf bombardement!) sera toujours là et vos lingots toujours sous le lit! Or ce que nous croyions immuable ne l’est pas: Lehman Brothers fut un cataclysme mais plus près de nous on reparlera dans quelques mois de Dexia ou encore de la Société Générale…

Bref, en cas de crise notoire, si « l’argent ne vaut plus rien », il restera la « valeur d’usage. »

Perte de liquidités

C’est le scénario le plus catastrophique (et peut-être paradoxalement celui qui peut « sauver » les pays les plus solides économiquement). Imaginons un éclatement de l’euro et un retour aux monnaies nationales.

Je ne parle de la grosse baffe que tout le monde prendra - si tant est qu’on ait encore réellement des repères en francs! - en s’apercevant du prix éhonté de la plupart des biens de consommation courante.

Je parle de la dévaluation de la monnaie, aujourd’hui « bloquée » ou plutôt calibrée par la BCE. Irez-vous acheter une baguette de pain avec une mallette pleine de francs?

Le franc n’a jamais été une monnaie forte et la France n’est pas vraiment une puissance industrielle nécessitant de la compétitivité à l’international (je veux dire par là que les PME allemandes ont besoin de cette compétitivité, les entreprises du CAC40 peuvent passer outre).

De toute façon, pas vraiment d’effet de levier, si ce n’est avoir un capital matériel plutôt qu’immatériel (cf. point précédent).

Perte de pouvoir d’achat

Une certaine nuance avec la perte de liquidités car la perte de liquidités impacterait tout le monde or la baisse de pouvoir d’achat ne touche que certaines personnes.

L’INSEE nous démontre à grand renfort de chiffres que nos revenus ont gentiment progressé et que le coût de la vie a lui aussi gentiment progressé mais pas sur une pente beaucoup plus forte. Pourtant, on se sent pour la plupart « moins riches » qu’il y a quelques années…

Pour moi, cela est lié à 2 facteurs: la forte hausse de l’immobilier (qui constitue je le rappelle le plus gros poste des ménages, parfois 40 à 45%!) et l’explosion des besoins. Je ne veux pas prôner la simplicité volontaire, étant moi-même un consommateur parfois effréné mais force est de constater qu’il y a 20 ans nous ne changions pas d’iPhone tous les ans (nous n’avions d’ailleurs pas ce poste de dépense tout court!).

Alors que faire?

Chacun fait (fait fait) c’qui lui plaît (plaît plaît). Je ne donne pas de réponse, d’ailleurs ce billet ne vise pas la polémique, il n’a pas la prétention de faire l’objet de recherches documentées, il ne s’agit « que » de mon avis.

Dans MA situation personnelle (j’insiste là-dessus, chaque cas est individuel!), j’en tire les conclusions suivantes:

Je n’ai aucun produit financier (je ne suis même pas certain de détenir un livret A, si c’est le cas, il doit être bien vide…) et pas de velléité à y investir, tout au plus pourrais-je jouer sur les taux attractifs de certains livrets si j’avais du cash « en trop », histoire de faire des petits (Livret d’Epargne Populaire, comptes-courants rémunérés de banques en ligne…etc).
J’ai ré-investi la quasi-totalité de la vente de ma précédente boutique dans un nouveau projet. Le point mort est relativement bas et je m’organise vivement actuellement pour mettre ce magasin en orbite « pilote automatique » (en espérant que ça devienne un jour une « Muse » pour reprendre l’expression chère à Ferriss). Je vous parlerais bientôt de « mon petit projet entrepreneurial » (bientôt la 1ère bougie) sous forme d’une série de billets consacrés.
Je n’ai plus d’habitation principale (et oui, Tanguy’s back!), ce qui me permet de faire d’une pierre 3 coups: augmenter ma solvabilité auprès des banques pour un emprunt – pallier à ma baisse de pouvoir d’achat – me permettre de profiter de mes liquidités (avec plusieurs projets de voyage).
La conséquence sera aussi pour mon pouvoir d’achat de pouvoir jouir d’un coût de la vie bien plus accessible à l’étranger (et presque de manière générale, y compris dans les pays industrialisés… je vous rappelle que j’étais installé à Paris et que mon appartement se situait dans le Marais, je vous laisse imaginer le loyer).
Une reconversion amorcée dans l’immobilier. Ma stratégie reste à définir sur le long terme. Aujourd’hui cela consiste surtout en des opérations type « marchand de biens »: j’achète, je rénove (moi-même dans la mesure du possible), je revends, j’empoche la plus-value. Je suis dans le processus final d’une 1ère transaction de ce type. Là aussi je vous parlerais très prochainement de « mon petit projet immobilier » sous forme d’une série de billets consacrés.
What else? Un investissement dans un site web marchand lié à mon activité (les lunettes). Peu impliquant (je suis la « caution technique ») avec un potentiel de levée de fonds non négligeable pour un investissement plus que dérisoire (4000€). Et bien sûr la volonté toujours tenace (même si mon assiduité a vraiment laissé à désirer – je réitère mes excuses aux lecteurs initiaux qui m’ont fait confiance et m’ont témoigné leur estime et leur volonté de me lire à nouveau) de devenir « blogueur-pro. »

N’hésitez pas à débattre dans les commentaires de VOTRE plan d’actions face à la crise!?

Quand une bonne habitude fait gagner de l’argent

mar 3, 2011 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Indépendance Financière Aucun commentaire

Il y a pile 10 ans, j’entamais une bataille quotidienne qui allait durer près de 4 mois. Mon arme? des patchs à la nicotine. Mon combat (gagné)? l’arrêt du tabac. Aujourd’hui est donc une journée anniversaire symbolique. Pas d’auto-congratulation: un fumeur, au même titre qu’un drogué, qu’un buveur ou qu’un obèse peut toute sa vie replonger.

Juste quelques bilans:

Par la force d’une bonne habitude, je me suis enrichi

En 10 ans, et à considérer que j’eus mis cette somme régulièrement dans une tirelire pour la placer chaque année (j’ai estimé 4% en taux d’intérêt, mais le calcul peut se faire à 10% ou au livret A…), mon capital aujourd’hui serait de… 22171€.

Bien entendu, je ne dispose pas de cette somme puisque je n’ai pas eu la démarche de thésaurisation. Mais je peux clairement affirmé que je me suis enrichi grâce à l’arrêt du tabac, non pas en terme de capital mais en terme de revenus puisque je disposais chaque année de mon budget cigarettes (qui ne partait plus en fumée…!).

Méthodologie:

J’ai tout simplement utilisé annuellement le prix moyen de l’époque d’un paquet de cigarettes, puis j’ai calculé les intérêts composés pour la période restant à courir jusqu’à aujourd’hui. Puis j’ai additionné les résultats pour chaque année.

Par exemple en 2000, le prix moyen d’un paquet s’élevait à 3,20€ donc à raison d’un paquet par jour en moyenne, budget annuel = 1168€ et intérêts composés sur 10 ans (à 4%) = 1729€. Pour 2003: paquet = 3,90€ – budget annuel = 1424€ – intérêts composés sur 7 ans = 1874€. Pour 2010: paquet = 5,90€ – budget annuel = 2154€ – pas d’intérêts.

Ce qui est « amusant », c’est que l’augmentation du prix tu tabac fait plus que compenser le manque à gagner des intérêts composés (à 4%): le budget clopes placé en 2000 m’aurait rapporté 129€ mais celui de 2009 (avec seulement 1 an d’intérêts au lieu de 10) m’aurait rapporté 2126€!!!

Par la force d’une bonne habitude, j’ai acquis des valeurs

Je me souviens que, une fois passée la période de consolidation (on reste fragile un petit moment après la décision d’ôter le patch, tout comme un enfant peut tomber du vélo après le dévissage des petites roues), j’étais assez intolérant face à un entourage qui s’évertuait à fumer. Non pas par jalousie ou envie, tentation, mais simplement parce que ça m’incommodait réellement (sentiment de suffocation, haleine chargée de mes interlocuteurs, odeurs froide des vêtements ou encore des cheveux…etc).

Mais cet acte en apparence « anodin » m’a surtout permis de me dépasser. Aujourd’hui, il s’agit d’une de mes plus grandes fiertés car elle se vit dans la durée: le temps bonifie cette habitude. A contrario, aligner les kilomètres de bitume ne me rendent pas plus fier de mon permis de conduire, même si à l’époque son obtention m’avait rempli de joie. Vous pouvez vous aussi prendre dès maintenant une bonne habitude dont vous serez de plus en plus fier avec le temps: créer votre entreprise, prendre soin de vous, vous former (les connaissances dans un domaine vont alors crescendo), lier une amitié, placer de l’argent…etc.

Se lancer, c’est échouer ou réussir. Echouer, c’est recommencer, jusqu’à réussir. Et enfin, réussir, ça permet de prendre confiance en soi, de décupler son énergie, d’améliorer son expérience. Pensez-y si par exemple vous avez un jour ou à plusieurs reprises tenter de prendre une habitude, vite remisée aux oubliettes.

Par la force d’une habitude, j’ai construit d’autres projets

On ne se sert pas assez de ses expériences pour construire celles à venir. Pourtant, une fois la méthodologie (même empirique!) acquise, il est facile de dupliquer un modèle, un process.

Tout commence par un déclic ou par un objectif simple et précis: bien que mon père ait eu un infarctus très jeune avec triple pontage et que mon oncle fut décédé d’un cancer de la gorge, ma motivation n’était pas la santé, pourtant conscient des effets néfastes à terme. J’étais alors en Sup de Co et je m’apprêtais à passer une Summer Session à l’université de Berkeley. J’ai commencé à entendre que fumer en Californie relevait d’une véritable gageure. Pour ne pas me retrouver préoccupé par ce problème de manque ou sa gestion quotidienne, j’ai donc pris l’initiative d’arrêter.

Tout se poursuit par un plan clair et détaillé: quelle échéance (j’avais 4 mois)? quels outils (pas question de compter sur ma seule volonté, ni sur le coût de séances d’acupuncture ou d’hypnose, quant aux gommes à mâcher je voyais l’effet insuffisamment contraignant)? quel soutien (mes parents mais aussi plusieurs amis non fumeurs qui m’éviteraient de me marginaliser dans un groupe exclusivement fumeur)?

Tout se termine par une période probatoire, de consolidation. Une entreprise peut se lancer, fonctionner, générer du CA, faire des résultats, mais il faut passer d’autres caps comme celui de l’imposition croissante à N+2 ou de la gestion d’une forte croissance (un entrepreneur qui ne sait pas ce qu’est le BFR apprend très vite dans ce cas-là…). Il est important lors de cette dernière étape avant un succès pérenne et établi de rester prudent et de ne pas pécher par excès de confiance en soi.

Et vous, quelle bonne habitude allez-vous prendre?

Pourquoi il ne faut pas acheter sa résidence principale?

mar 16, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Immobilier 17 commentaires Tags: actif, patrimoine, résidence principale, retraite

Un fil ouvert sur le forum de l’excellent blog Esprit-Riche.com m’a donné l’idée de creuser la réflexion. Faut-il oui ou non acheter sa résidence principale?

Il n’y a pas de réponse-type car il n’y a pas de cas-type! J’ai pour ma part acheter à 3 reprises ma RP et je ne le regrette pas, étant donné que j’ai pu profiter de la forte hausse des prix en un temps record (plus-value de 40% entre avril 2003 et mars 2004 soit 11 mois – plus-value de 68% entre décembre 2004 et février 2006 soit 15 mois – le 3ème bien est toujours en ma possession, transformé en locatif).

Les croyances liées à l’achat de sa RP

Eviter de payer des loyers à fond perdu. La bonne blague! Vous pensez engraisser un bailleur alors que vous ne faites qu’acheter un service (vous loger) pour un prix correspondant (avec la liberté de changer de prestataire de service: déménager dans un autre appartement). Vous pensez investir votre argent (dans un patrimoine) plutôt que de le dépenser (dans une charge mensuelle, la plus lourde du budget des ménages) alors que vous ne faites qu’enrichir votre notaire et votre banquier, et régulièrement (j’ai personnellement pris mes quartiers dans 7 lieux différents ces 10 dernières années…).
Se construire un patrimoine. Admettons qu’au terme du crédit, la RP puisse être considérée comme un actif (au sens patrimonial, pas au sens du revenu dégagé, donc la notion est biaisée, mais admettons…): quel bénéfice en tirerez-vous sinon la transmission à vos enfants? Je vous renvoie à la théorie « mourez sans un sou » de « dépensez-tout, vivez heureux » mais surtout je m’interroge: vos enfants préféreront-ils hériter d’un bien au lourd passif émotionnel (qu’ils devront en plus se partager) ou d’un parc locatif qui leur rapporte des revenus immédiatement…!?
Choisir et façonner un bien à son image. C’est vrai en partie. Car « si on était chez soi », on abattrait telle cloison, on changerait tel revêtement…etc. Mais qui (le raisonnement est sans doute moins marqué pour les maisons que pour les appartements) le fait vraiment? Et qu’est-ce qui vous empêche de changer le papier peint de votre location (cet investissement rapporté sur la durée d’occupation est-il farfelu au regard du bien-être procuré…!?). Et que dire du choix par défaut lié au surcout de l’achat qui impose souvent de prospecter loin de la zone souhaitée initialement (la 2ème couronne parisienne va bientôt englober l’Oise à ce rythme…) ou à la surface sacrifiée, à la chambre en moins qui imposera de caser tous les enfants dans la même cage à lapin!
La pierre ne perd pas sa valeur. C’est vrai en général mais c’est souvent démenti pour les propriétaires occupants. Car on y met du coeur, de l’affectif, en investissant plus que ce qu’on pourrait récupérer à la revente (cuisine haut de gamme, piscine, équipements divers…). Et devoir liquider un actif tel que sa RP est toujours douloureux car on peut être amené à le faire dans l’urgence (divorce brutal, prêt-relai car nouvel achat…).
Se protéger pour la retraite. Ne pas avoir de charge de loyer est un confort pour des retraités dont les pensions sont souvent maigres voire incertaines au jour d’aujourd’hui. Mais comment subsisterez-vous au quotidien dans un bien non adapté (rénovations nécessaires du bien, charges lourdes et taille inappropriée, éventuellement handicap rendant le lieu inadapté…)? Etre propriétaire de sa RP ne suffira pas!

Les variables de l’équation

Ses propres besoins. Liés à l’évolution de la vie (mariage, enfants, divorce, retraite, mutation…etc). Personne ne peut prévoir de quoi demain sera fait et le modèle antique d’acheter ou de construire la maison d’une vie avec sa promise, au tout début de sa vie professionnelle: c’est de l’histoire (très) ancienne!
L’évolution du marché. Je me contenterais de 2 chiffres: 2007/2005= +16,2% – 2009/2007= -7,2%. A nouveau, je me répète: personne ne peut prédire l’évolution du marché. Le dernier trimestre 2009 et le premier de 2010 enregistrent même une reprise: simple soubresaut ou vrai redémarrage après un (court) passage à vide? Seul l’avenir nous le dira…
L’évolution des taux d’intérêt et de l’inflation. Si certains récemment ont pu négocier un taux proche de 3%, il fut un temps (que les moins de 20 ans ne peuvent pas connaître) où ceux-ci dépassaient les 10%… Ajouter l’inflation et secouer le shaker!

Les projections sont donc extrêmement difficiles à faire. Si vous persistez dans la volonté d’acheter votre RP, je pense qu’il est prudent de lister tous les scénarii envisageables sur les 3 items précédents. Et surtout de les croiser entre eux. C’est un travail complexe et long mais qui permet en toute lucidité d’envisager sereinement et objectivement si l’achat de sa RP est raisonné ou non.

En envisageant le pire, vous obtiendrez le meilleur!

Quitter son travail de b(o)ureau

mar 13, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Indépendance Financière 19 commentaires Tags: coût du travail, salaire, travail de bureau

13,04€. C’est le salaire horaire net moyen d’un salarié à temps complet (base 2007, source INSEE). Voilà pourquoi la plupart s’esclavent tous les matins. Et je ne parle pas des 1h30 (en moyenne) quotidiennes dévolues au transport, totalement « offertes » puisque la pointeuse démarre à l’arrivée dans l’entreprise, pas au départ de votre domicile… Je ne parle pas non plus de l’heure de table (qui n’a d’heure que le nom, le temps réellement passé attablé à déjeuner doit être approximativement de la moitié), de cette heure de stress et surtout de son coût car manger (si tant est qu’on puisse appeler ainsi la malbouffe servie aux cochons – ânes – moutons… rayez la mention inutile) n’est pas « gratuit. »

Le salarié de base se déplaçant généralement pour 8h dans la journée (tant qu’à faire, autant grouper!), ça nous fait dans les 100€/j. Je ne rentre pas trop dans le détail, j’ai déjà disserté sur le coût du travail (les dépenses engagées par le salarié pour bosser!!), je pourrais en ajouter une couche sur la double peine que constitue l’impôt sur le revenu…

Que représente cette somme?

Votre liberté!

Et pour aller plus loin, je vous propose un exercice simple: prenez une feuille et inscrivez tout ce que vous coûte votre travail (limitez-vous au plan financier, sans quoi sur le plan moral, il faudrait sans doute un cahier complet!). Listez puis budgetez: métro, essence et coût d’acquisition d’une 2nde voiture, temps perdu dans les transports, vêtements achetés spécifiquement pour le travail (j’entends par là que vous ne vous promèneriez sans doute pas en costume chez vous), garde d’enfants, restauration sur le lieu de travail, surcoût de loyer pour habiter près de votre boulot ou dans un bassin d’emploi coûteux (je pense aux grandes métropoles)…etc.

Le but étant d’obtenir votre gain horaire net net. Prenons un exemple: si je gagne 2000€ nets sur ma fiche de paie, que mes frais s’élèvent à 600€/ mois et que je bosse 20j/mois avec un temps de parcours domicile-travail (entre le moment où je pars de chez moi et le moment où je rentre) de 1h/j, alors mon gain horaire net net serait de 7€ (contre 12,50€ bruts!!!).

Le salaire à la moulinette 80/20

Vous « gagnez » 100€/jour mais pourquoi ne pas en faire « autant » avec « moins? »

Considérons toujours mon exemple avec 1h de trajet + 1h de table + 8h au bureau, soit un total de 10h. Si je considère mon gain net pour 1h de labeur à 7€: adieu l’esclavage du bureau et place à 10 actions engrangeant chacune (au moins) 7€. Imaginons qu’il ne faille que 10′ pour générer 7€, l’affaire serait pliée en moins de 2h: à vous les 9h de détente économisées. Ou vu différemment, 4 jours 1/2 de boulot dans le mois (sur une base de 8h/j)…

Quelles alternatives pour gagner 100€/j?

Si la clef du problème se résout à de l’arithmétique pour en extrapoler le gain net net, gardons le repère de 100€/j, ou plutôt de 13,04€/h, ce qui pour un contingent de 1600h travaillées annuellement, nous donnerait un salaire annuel légèrement inférieur à 21k€.

Il s’agit de modifier son paradigme, de changer d’optique de visualiser les choses. Auparavant, vous prostituiez votre temps en échange d’un (trop faible) salaire. Aujourd’hui, il s’agit de dégager une marge bénéficiaire. D’au moins 21k€/an (ou 100€/j) dans l’exemple choisi.

Quelques pistes:

Immobilier. En particulier le home-staging, voire la rénovation complète. Le principe est simple: vous acheter un appartement, vous l’embellissez (vous-même), vous le revendez, vous empochez la plus-value.
Formation. Vous avez forcément des compétences: informatique, cuisine, danse, conseils vestimentaires, décoration, soutien scolaire…etc. Lancez-vous! Et souvenez-vous qu’il n’est pas nécessaire d’être un expert en le domaine, seulement d’avoir un niveau supérieur à votre élève.
Commerce. La voie royale. Puisque vous connaissez votre objectif de marge, il vous suffit à présent de choisir un ou plusieurs produits et de les vendre. Les supports de vente sont nombreux (internet avec ebay, leboncoin, priceminister…, les réunions d’affiliation (type Tupperware), la rue (attention aux autorisations), le porte à porte…etc).
Artisanat. Pourquoi ne pas fabriquer vous-même quelque-chose puis le vendre (ou le faire vendre via un système d’affiliation). J’en profite pour faire un peu de pub à une amie créatrice de bijoux et de mobilier: ch’Agathe the Blues (et le lien direct vers sa boutique DaWanda).
Blogging. Le principal investissement sera du temps. Mais est-ce vraiment une contrainte de parler de sa passion, de ces centres d’intérêts? La monétisation ne vient que plus tard mais forme un tremplin (pub adsense, affiliation, vente d’ebook…etc).
Expatriation. Je reviendrai sur ce point mais n’oubliez pas que si vous êtes un « pauvre » Français moyen, vous êtes de facto catégorisé parmi les nantis dans certains pays, et ce avec 100€/j (voire beaucoup moins). Et si on vous donnait l’occasion de « bien vivre » pour seulement 1000€/mois (le SMIC globalement), avec en prime le climat, la chaleur et l’accueil de la population, l’absence de stress…!?

Alors, combien de temps passerez-vous encore à vous esclaver au bureau, persuadé d’être indispensable à une société qui vous jettera dès qu’elle n’aura plus besoin de vous…?

Concilier indépendance financière et vie de luxe

mar 12, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Indépendance Financière 4 commentaires Tags: ego, Indépendance financière, nouveau riche, plaisir, pyramide de Maslow, vrai riche

En feuilletant le dernier magazine Idéat, je tombe sur une infomerciale de la Mercedes SLS AMG. Pour info, ce petit bijou de design, de puissance et de technologie vaut la bagatelle de 189000€ (hors option: la superbe peinture « Argent Alubeam » valant à elle seule 12000€). Puisque L’alternative riche par excellence est l’indépendance financière, je me suis demandé comment combiner cette liberté totale avec la liberté d’accéder aux biens matériels désirés, sans restriction.

L’indépendance financière ou comment devenir riche en restant pauvre

Le « Nouveau Riche », indépendant financièrement est en quête de temps et de mobilité, pas d’argent, qui n’est que secondaire. Effectivement, considérons que mes revenus passifs couvrent l’ensemble de mes besoins primaires. Je vous renvoie vers un article qui simplifie la pyramide de Maslow et illustre justement assez bien ce bloc de base:

Le NR met donc à profit son temps et sa mobilité, non dévolue à l’esclavagisme d’un travail (qui plus est salarié) afin de grandir et de développer son « ego. » Et si cet ego passait aussi par la possession de biens matériels? Et tant qu’à avoir un certain ego, autant verser dans le mégalo et accéder au luxe. Problème: cela nécessite de l’argent, beaucoup d’argent et nous rend donc à nouveau totalement dépendant financièrement puisqu’il faut financer l’objet, que ce soit cash ou à crédit (pour info, la fameuse Mercedes en LLD, ne coûte « que » 2351€/ mois… après un 1er loyer de 75600€!).

Les vrais riches ou la quête de l’inatteignable

Là où le Nouveau Riche se détache de l’argent, quitte à justement travailler sur son ego et se persuader (à tort ou à raison, le débat n’est pas là) que la Mercedes ne le rendra pas plus épanoui, le Vrai Riche, lui ira en concession faire un chèque pour l’acquérir… N’étant ni NR (pas encore!), ni VR, je ne peux en décrire les rouages psychologiques mais gageons que le VR aura sans arrêt le complexe du « toujours plus. » Vous rêvez d’une Mercedes et votre vision du VR se borne à acheter le précieux qui vous plaît? Pas pour le VR qui non seulement en fera sans doute un caprice éphémère (mais c’est un peu l’apanage entier de notre société de consommation…) et surtout sera en quête de l’objet ultime, traduisez par là le plus cher.

Etre VR est donc un full time job (bon d’accord, ce sont surtout les autres qui bossent à votre place, mais sauf à gagner au Loto ou à naître avec une cuillère en argent dans la bouche, n’imaginez pas que ça se fasse en quelques années!).

Au final, se pose surtout la cruelle problématique de savoir avec justesse fixer le seuil d’indépendance financière pour se considérer enfin comme un VR. Pour beaucoup (dont je fais partie), 20 à 30k€ nets annuels (sans travailler donc) représentent un idéal permettant de s’épanouir pleinement mais comment concilier cette manne automatique à l’accession au(x) luxe(s)?

Le renoncement au service de la sérénité

« Il n’y a qu’une route vers le bonheur: c’est de renoncer aux choses qui ne dépendent pas de notre volonté. » Epictète

En d’autres termes, et pour paraphraser le philosophe grec, si vous voulez vraiment quelque-chose, c’est à vous et à vous seul de vous donner les moyens de l’obtenir…

Pourquoi voudrais-je une voiture qui coûte le prix d’un 2 pièces à Paris (si, si un T2: n’oublions pas les options!)?

Pour le plaisir de rouler vite dans un confort absolu et au volant d’un (futur) monument du design automobile
Certes. La synthèse est plutôt réussie. Mais il est illusoire de vouloir faire les 3 de concert au quotidien. Qui voudrait risquer son permis (et sa vie accessoirement) en roulant à 317km/h sur autoroute? Qui voudrait déplacer en milieu urbain un char de 1935kg, vulnérable aux rayures et n’autorisant qu’un seul passager? Quel amateur de belles mécaniques prétendrait l’objet plus sexy que son aïeul, la Mercedes 300 SL? Pour avoir conduit certains bolides, je vous suggère un jour de prendre place dans le baquet d’une monoplace pour comprendre la différence entre conduire et piloter. Si le dernier item vous passionne, laissez tomber la SLS pour de vraies sensations.

Pour l’image que je véhiculerais par la possession d’un tel bolide
Le problème n’est pas dans l’accomplissement financier mais dans le déblocage de certaines (fausses) croyances. Je ne vais pas m’étendre là-dessus. Mais l’essentiel est ailleurs, et pour revenir à la pyramide de Maslow, aucune problématique aux besoins sociaux ou d’estime ne trouvera de réponse dans la possession matérielle. D’ailleurs, aujourd’hui, les valeurs se déplacent (traduction des paroles ici):

Au final, posons-nous la vraie question de la possession matérielle (hors toute considération écologique ou idéaliste): pourquoi faire?
Un appareil photo pour laisser libre cours à sa créativité ou rapporter des souvenirs – mais combien de néophytes se ruent sur un kit réflex pensant acquérir un boîtier de pro et donc en sortir des images dignes… malgré des objectifs pires qu’un compact d’entrée de gamme…!?
Une montre de luxe pour la précision et la pérennité – mais rien à chronométrer et la profondeur maximale de plongée que vous atteindrez sera celle de la piscine municipale… sans parler de l’effet mode de tous ces boîtiers aux tailles démesurées…!?

Les alternatives combinant indépendance financière et vie de luxe

Ne dissocions pas plaisir et usage. Si mon plaisir est la conduite, j’aurais davantage de plaisir dans une voiture de sport que dans un monospace. Mais si mon usage est de transporter 5 personnes avec confort et sécurité d’un point A un point B, le monospace sera plus adapté. Posez-vous surtout la question quand vous prétendez avoir une passion pour telle chose si cette passion est liée à l’objet en lui-même (en dépit de l’usage qu’il procure: on peut par exemple être passionné d’horlogerie sans s’adonner à la plongée) ou à l’image qu’il véhicule…

Sauf à s’adonner à un mouvement de « simplicité volontaire« , nous avons toujours besoin d’objets, de possessions matérielles. Nous pouvons toutefois nous poser la question de leur utilité réelle et de leur impact écologique, là n’est pas la question.

Voici ma méthode pour déterminer si m’offrir un objet (de luxe tant qu’à faire!) est bénéfique ou non:

Ai-je déjà ce type d’objet? Si oui, l’obsolescence ou la détérioration justifie-t-elle son remplacement?

Quel(s) besoin(s) l’objet va-t-il couvrir? La notion d’utilité est-elle présente?

Quel plaisir cela me procurera-t-il? Dans le cas d’une oeuvre d’Art, l’utilité peut être contestée, pas le plaisir à la contempler.

Suis-je motivé dans le choix par l’image que renvoie l’objet de moi? On peut vouloir acheter un appareil photo sans que ce soit un Leica…

Puis-je me passer de l’objet? Le plus simple est d’étudier pendant un certain temps les palliatifs aux besoins que rempliraient les fonctions de l’objet.

Comment puis-je le financer sans impacter mon épargne, mon capital?

Si j’achète un actif à la place, au bout de combien de temps les intérêts composés financeraient-ils l’objet in fine (et finalement, puis-je patienter durant ce délai pour me l’offrir)?

Une solution d’occasion, en seconde main existe-t-elle?

Une solution « vintage » existe-t-elle? Par exemple, me payer une vieille voiture de collection avec un charme et des sensations folles pour le dixième du prix de cette Mercedes SLS…

Est-ce profitable (ou bien superflu…?) à mon ascension dans la pyramide de Maslow?

Ce n’est pas une recette miracle. Mais elle m’a par exemple récemment permise de conserver mon appareil photo dont je n’avais finalement pas exploité la pleine mesure. Les gadgets récents et l’effet nouveauté ne m’auraient pas permis de réaliser de meilleurs clichés (quitte à « investir », autant prendre des cours de photo par exemple… tiens, c’est à creuser ça!).

Et le coup de foudre? Soyons sérieux quelques instants. Sauf à relever de la psychiatrie légère, comment peut-on flasher pour un objet!? Le coup de foudre, je l’ai pour cette jolie brune rencontrée dans le métro. Le dernier craquage, de sortir sur invitation d’amis alors que je suis flapi mais le plaisir de les voir et de partager de bons moments est plus fort. Et la folie, ce serait finalement de céder à cette société d’hyper-consommation qui manipule davantage qu’elle concourt à mon bonheur. Et le bonheur, ce ne serait pas d’être financièrement indépendant?

Les clochards n’existent plus

mar 11, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Indépendance Financière 11 commentaires Tags: charity business, clochard, SDF

Vendredi. Départ en week-end. Transit par la gare de Lyon. Même pas pour prendre le train mais comme point de RDV entre copains pour un départ en voiture.

J’aurais pu ne pas faire de billet. Mais ce n’est pas 1 mais 3 SDF qui m’ont successivement interpelé. Des SDF, pas des clochards… On a tous en tête l’image du marginal, vieux et vieilli par le temps, la barbe interminable, le litron de rouge à la main, et l’odeur pestilentielle qui se dégage d’un corps et de vêtements trop peu souvent lavés. Ce clochard n’existe plus. Du moins je ne l’ai pas rencontré ce vendredi…

En lieu et place, j’ai eu 3 jeunes hommes, dont rien ne m’aurait porter à croire spontanément qu’ils fussent SDF. Pourquoi ce billet d’humeur? Tout simplement parce que je pense avoir trouvé LE business profitable: la formation vente adaptée aux SDF! Pas de bonjour, pas de sourire, pas d’oeil triste et apitoyant, pas de motif appuyant la demande (« j’ai faim », « j’ai froid », « je ne peux pas payer mon loyer »…etc). Uniquement une demande, froide, directe et concise. Presque une exigence. « Vous pourriez me dépanner d’une pièce? »

Derrière le ton caustique, je ne jette aucun anathème. Je ne dénigre personne. Mais ma charité se mérite. Le charity business déploie des tonnes de séduction, de prospection, et surtout de pognon (!) pour me soutirer un maximum d’euro. Des galas médiatisés, en passant par le harponnage de rue en k-way colorés, en n’oubliant pas les shows TV. La multinationale serait plus efficace, plus humaine que « l’indépendant » qui agit pour son propre compte…!?

Je ne sais pas vous mais moi quand je ne donne pas, je me sens toujours un peu coupable intérieurement. Coupable d’être bien portant et finalement d’avoir tout (malgré la sensation perpétuelle qu’il me manque beaucoup de choses) alors qu’eux n’en voudraient au moins qu’une partie… Mais là, j’ai eu la sensation d’une claque. Pas au sens « interpellation » mais au sens « agression physique/morale. »

Donner de l’argent à quelqu’un qui m’agresse… et puis quoi encore!? Décidément, il est bien loin le clochard de mon enfance…

Points à vérifier avant de signer votre appart chez le notaire

mar 9, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Immobilier 4 commentaires Tags: dépot de garantie, diagnostics, frais notaries, notaire

Vous vous apprêtez à signer votre projet immobilier chez le notaire. Check-list des points à vérifier.

L’acte n’est pas anodin car les conséquences éventuelles sont lourdes. Faire appel à un homme de loi permet aussi de pouvoir s’y reposer sur certains points. Ne vous souciez donc pas de vérifier si le vendeur est bel est bien le propriétaire (dans le cas d’une succession par exemple), ce n’est pas votre boulot. Si les frais notariés en soi sont fixés par décret, il existe certaines astuces pour limiter la note…

Faire des économies et rester maître de la situation:

Dépôt de garantie: Lors du compromis, l’usage veut que l’acheteur verse un dépôt de garantie. Il était usuellement de 10% du montant du bien, il a aujourd’hui tendance à se limiter à 5%. Cet argent ne revient pas au vendeur avant la signature de l’acte authentique. Il est délicat de s’en soustraire totalement mais vous pouvez demander à en verser le moins possible. Il y a quelques jours, j’ai négocié 1%, soit plus de 2500€ « d’économie ». Ce cash sera mieux sur mon propre compte plutôt que sur le séquestre du notaire…
Frais d’agence: Il s’agit de sémantique essentiellement. Versés par l’acheteur, ce dernier réglera le bien en « prix net vendeur. » Versés par le vendeur, ce dernier réclamera à l’acheteur le prix « total » FAI. Mais dans le second cas, l’acheteur engraissera le notaire en payant les frais notariés calculés sur la base totale (donc des frais notariés sur la commission de l’agence immobilière…!).
Mobilier: A nouveau, le notaire n’a pas à s’engraisser sur l’éventuel mobilier (et cela concerne surtout les cuisines intégrées) laissé dans l’appartement (pratique « courante » aux Etats-Unis). Le plus simple est d’agir en présentant les factures lorsqu’on les détient. Le notaire peut aussi procéder à une estimation (débattue par les parties, j’ignore qui a « le dernier mot en cas de litige ») sur photos. Petite astuce (peu élégante mais efficace): acheter du mobilier (si possible pas la veille de la signature…) dans une grande enseigne du secteur; ne pas déballer les cartons puis se faire rembourser, après avoir pris le soin de se faire imprimer un duplicata de facture.
Diagnostics: Beaucoup de diagnostics ont une durée dans le temps supérieure au temps de détention du bien pour ceux comme moi qui souhaitent procéder à de l’achat-revente. Refaire appel à une entreprise qui vous commercialiserait un package complet est donc superflu. Pour info: plomb: 1 an (définitif en cas d’absence) – amiante: illimitée en cas d’absence - termites: 6 mois - gaz: 3 ans – risques naturels et technologiques: 6 mois – DPE (valeur informative): 10 ans – installations électriques (seulement si +15 ans): 3 ans.

Immobilier: payer le juste prix

fév 10, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Immobilier 17 commentaires Tags: juste prix, marché immobilier, négociation

Je cherche à me reconvertir dans l’immobilier. Ce n’est pas un secret et ce blog a aussi pour vocation de vous faire partager mon expérience, surtout empirique car j’avance pas à pas. Ce billet est donc essentiellement destiné aux vocations de marchands de biens en herbe. Mais chaque acheteur (investisseur ou acquéreur de sa résidence principale) peut y trouver des clés.

Après 2 semaines et 29 visites, je fais 3 offres sur des biens assez différents mais ayant chacun un potentiel. J’ignore toujours quelle est LA stratégie idéale. Bien sûr, pour moi, car à chaque profil d’investisseur correspond sa (ses) stratégie (s). Je reste toutefois sur ma conclusion provisoire finale d’officier en tant que marchand de biens (conforté par mon banquier qui m’indique que l’obtention d’un prêt sera « paradoxalement » plus facile dans ce schéma plutôt qu’en investisseur locatif).

Pour évaluer ces 3 offres et établir une proposition, je me suis appuyé sur un certain nombre d’indicateurs pour connaître la valeur intrinsèque d’un bien:

Le prix au m2. C’est l’indicateur primaire du marché. Exprimé en fourchette (pas de comparaison possible entre un bien refait à neuf, avec de belles prestations et d’un bien à rafraîchir avec des « défauts ») et selon le type d’habitat (plus la surface est petite, plus le bien est « cher » proportionnellement: on ne compare pas des choux et des carottes), et bien sûr le quartier.
La comparaison aux autres offres du marché. C’est la base d’une étude de marché: évaluer son offre c’est bien, mais la positionner par rapport à la concurrence c’est mieux. Un rapide coup d’oeil au marché sur seloger.com (en supprimant les 10% les plus chers et les 10% les moins chers, courbe de Gauss oblige) nous permet déjà une bonne évaluation.
La date de mise sur le marché. Plus elle est longue, plus il sera facile de négocier, car ça signifie que soit le bien est trop cher, soit qu’il intéresse peu de monde. Le plus simple est de poser la question à l’agent immobilier. Il existe aussi un outil permettant de jauger la date d’une annonce seloger.com sur petitcailloux.com.
Le potentiel du lieu. Un peu d’imagination que diable! Ouvrez les yeux sur une cuisine équipée à l’américaine plutôt que ce cagibi lugubre avec un évier, un beau parquet flottant en lieu est place de la vieille moquette tâchée…etc. Le home-staging, en plein boom actuellement, ce n’est pas que pour les autres (à moins de vouloir payer ce petit investissement puissance dix dans le prix final).
L’approche psychologique des (autres) acheteurs. Un investisseur agit en homme d’affaires tandis qu’un accédant à la propriété agit avec son coeur. Hormis le coup de foudre, beaucoup n’arrivent pas à s’imaginer un jour dormir, cuisiner, vivre dans cet espace glauque, crasseux et rénové dans les années 80. Pensez-y, c’est une force dans la négociation!

Aujourd’hui, le marché est incertain. C’est le terme précis qui le définit. Il n’est pas baissier (certes il l’est dans l’analyse de la Chambre des Notaires mais d’une part la baisse est minime face aux hausses successives des années précédentes, et d’autre part il s’agit surtout d’un phénomène sur-amplifié dans les médias). Il n’est pas non plus aléatoire: les demandes ubuesques de certains vendeurs sont écartées par les agents immobiliers et les affaires exceptionnelles pour les acheteurs sont rarement visibles donc n’en parlons pas.

Donc dans un marché incertain, on se demande toujours si on a payé le « juste prix » pour un bien. Les transactions dans la demi-journée, le pistolet sur la tempe, sont l’apanage d’une époque révolue. Le marché est incertain mais ce qui est certain, c’est que les durées de vente s’allongent allègrement (il semblerait à écouter les professionnels que pour autant le marché ne soit pas « bloqué »: les transactions continuent à se faire).

Je vais étayer d’un exemple. Visite il y a une semaine d’un studio (34m2) à rénover à Bordeaux dans un secteur coté et proche des commodités. Prix demandé: 65k€ net vendeur, crânement affiché à 69900€ FAI. L’agent immobilier paraît sérieux (pas de folklore, pas de condescendance et un discours sain, de plus un circuit d’annonce très classique dans les PA du journal Sud-Ouest). Je fais une offre à 67k€, refusée. L’immobilier arrondi les angles, me demande si je suis prêt à remonter de 1000€ et s’engage à réduire sa commission de 500€. Mon offre est acceptée à 68k€ (63600€ net vendeur, soit tout de même près de 7% de commissions…). Cette seconde étape s’est déroulée en moins d’une heure!

Reprenons chaque point:

2000€/m2 (+ 300 à 800€ travaux finalisés): je suis donc en fourchette basse du marché (d’autant que je gère moi-même les travaux, donc une note qui devrait être la plus réduite possible).
Aux alentours de 70k€, j’ai essentiellement des studios plus petits, parfois sur des secteurs prisés, et toujours avec des travaux (puisque ma recherche était aiguillée vers cet item).
Date de mise sur le marché inconnue mais je sais que la propriétaire vit à l’étranger. Il s’agit donc de la vente d’un actif. J’aurais pu jouer la stratégie de pourrissement en pensant qu’elle a besoin d’argent (donc apte à céder quant à la négo) mais j’estime le prix « placé » sur le marché donc je ne veux pas courir le risque.
Le lieu a du potentiel car en dépit d’une situation au RDC (très peu de passage piéton), il a une double exposition, une HSP de 3,60m (possibilité de mezzanine de couchage) et des travaux simples (peu de choses à casser, parquet récupérable, pièce rectangulaire facilement « re-cloisonnable »).
Comme la quasi-totalité des biens à rénover visités, mon avantage est une faculté de projection, et un calcul rapide des coûts de transformation. Là où l’acheteur lambda qui cherche sa résidence principale résonnera en lourdeur des travaux, délai de mise à disposition, gestion du chantier…etc.

Le marché se situe pour cette rue précise entre 2610 et 3430€/m2, soit une revente théorique entre 89 et 117k€. Les frais notariés sont estimés à 5000€ et les intérêts courants sur la période (entre le moment ma prise de propriété et ma revente effective estimée entre 4 et 10 mois) dans une fourchette de 1000 à 2500€. Soit une enveloppe de travaux maximale (pour remplir l’hypothèse d’une opération sans gain financier!) entre 13 et 43k€ (budget estimé à 8k€ en premier jet).

Conclusion: il convient de reformuler la phrase « ai-je payé le juste prix? » (ou encore « n’ai-je pas payé trop cher? ») en « combien je peux gagner sur cette opération? » et en « qu’aurais-je obtenu comme autre bien pour le même prix? » (et ainsi de comparer facilement les opérations entre elles, en terme de gain, de difficulté, d’effort, de délai, de probabilité de revente…etc).

La frugalité au service de votre richesse

fév 6, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Indépendance Financière 6 commentaires Tags: frugalité, Indépendance financière

Pour beaucoup, devenir riche, c’est gagner plus d’argent alors que réduire ses dépenses, c’est se serrer la ceinture, c’est uniquement « être moins pauvre ». Mais l’indépendance financière repose avant tout sur l’optimisation: on bascule dans la richesse dès lors que les entrées sont supérieures aux dépenses car 1€ de bonus, c’est 1€ de capacité d’investissement,donc de richesse et plus important de « richesse saine » puisque ça permet d’acquérir des actifs qui généreront des revenus passifs! (alors que 1€ de malus, c’est une dette donc une pollution financière car là aussi les intérêts courent mais… contre vous).

Voici donc quelques principes que je m’applique à moi-même:

Ne plus prendre de dessert au restaurant. Une pâtisserie est un plaisir interdit. Bourré de sucres, de graisses et de calories. Plaisir extrêmement éphémère car non seulement il se déposera directement là où il faudra 100x plus d’exercice pour l’éliminer qu’il n’en n’aura fallu pour l’ingurgiter (sans parler de sa lourdeur quasi immédiate qui pèsera toute l’après-midi ou la soirée durant). Par ailleurs un dessert coûte aujourd’hui à la carte au minimum 6€ et plus souvent culmine à 8 ou 9€! Somme moyenne (40 à 60F) à débourser pour un plat du jour avant le passage à l’euro…
Supprimer l’alcool, sauf le vin et la bière. Etre saoul et gérer sa gueule de bois freine votre ascension à la richesse.Quant au sentiment agréable d’ivresse naissante, il peut parfaitement être atteint en se limitant à ces spiritueux « légers » (surtout si on n’en consomme qu’à intervalles peu rapprochés). De plus ils sont nettement moins coûteux, que ce soit en CHR ou dans la distribution. Sans parler de la joie (pécuniaire notamment) d’acheter son pinard directement au producteur!
Eviter de prendre le taxi (ou bien sûr la voiture si vous en avez une). Je parle ici d’une situation essentiellement applicable aux grandes métropoles françaises et par extension européennes. Le taxi est un mode de déplacement plus coûteux que les déplacements en TEC ou par sa propre condition physique (pieds, vélo, rollers, skate…etc). Le gain de temps est relatif et surtout le prix sans comparaison (course moyenne de 15/20€ pour ma part comparativement à un ticket de métro ou 1h de Vélib’).
Emporter un « kit de survie alimentaire ». Un petit creux ou une grande soif peuvent s’assouvir n’importe où: une barre chocolatée à la gare, un sandwich-cellophane sur une aire d’autoroute, un soda dans un bar…etc. Non seulement c’est du poison pré-fabriqué mais en plus les prix sont démesurés. Le réel coût d’une alternative (petite bouteille d’eau + barre protéinée ou fruit) est de faire l’effort de ne plus oublier ce kit.
Ne pas acheter au prix affiché. A ne pas confondre avec radins.com: si je veux quelque-chose je me l’achète. Mais une petite recherche aboutira probablement vers un code promotionnel pour un achat en ligne, demander une remise à un commerçant vous permettra peut-être de l’obtenir, choisir la version électronique d’un livre vous fera souvent économiser 20%, s’unir à plusieurs afin de négocier un rabais pour achat groupé…etc. Les modes de distribution se multiplient et les modes d’achats eux aussi: les possibilités sont décuplées.

Et vous, quelles sont vos solutions (j’ai bien dit « solutions », pas « astuces »), vos alternatives pour devenir riche?

Choisir sa stratégie d’investissement immobilier

jan 30, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Immobilier 20 commentaires

Si l’on excepte les manières fantaisistes de faire fortune (gagner au loto… alors que vous ne jouez pas, hériter d’un oncle d’Amérique… alors que votre famille n’a jamais quitté le département, braquer une banque… alors que rouler à 140 vous apporte déjà beaucoup de frissons), il reste 3 voies dites royales: la Bourse, la Pierre (l’immobilier) et le Business (l’entrepreunariat).

Vous avez pour beaucoup vu ce reportage il y a quelques mois (années?) d’un pompier parisien (et retraité) ayant acheté des petites surfaces qu’il louait. Au fil du temps et des opérations, il avait construit un véritable patrimoine. Est-ce encore possible aujourd’hui d’opter pour cette stratégie: acheter des appartements, les retaper ou les embellir (j’aurai l’occasion de faire un billet spécifique sur le home-stagging), les louer, générer du cash-flow, mettre en place un cercle vertueux de ce système…?

Faisons simple pour le raisonnement et l’exemple: en moyenne le prix au m2 à Paris intra-muros s’élève à 6000€ à l’achat et 23€ en locatif. Ce qui nous donnerait un achat à 150k€ pour un studio (+10000€ de frais notariés) pour un revenu locatif de 575€. Ce sont bien entendu des moyennes, et il est possible d’optimiser un peu. A titre d’exemple, je loue un studio de 23m2 à Montrouge (première couronne, donc Paris extra-muros pour ceux qui ne connaissent pas) pour 675€ HC (en meublé). Revenons à notre achat: avec un crédit sur 20 ans à un taux de 4% (ce qui d’ailleurs constitue un taux moyen HORS assurance…), la mensualité à rembourser serait de 970€ (sans apport). No comment. Car il faut encore déduire la taxe foncière, les vacances de locataires, le coût d’entretien…etc. Bien sûr les loyers vont augmenter gentiment (selon l’indice INSEE du coût de la construction) alors que le crédit à taux fixe ne bougera pas, donc inéluctablement, les courbes (si elles ne sont pas trop éloignées) finiront par se croiser. Mais le but n’est pas là: il faut dégager un cashflow dès le départ. Or en partant sur l’hypothèse d’une « opération blanche », il faudrait un prix d’achat qui ne dépasse pas 90k€ (soit -40% par rapport à notre prix de référence ou encore un ratio de 3600€/m2!!!)… En admettant de trouver un bien dont le prix corresponde à cette stratégie, en admettant de le louer à un prix intéressant (pas impossible puisque j’ai pu réaliser cette opération, certes avec un achat en 2006, et une location en 2009 après y avoir moi-même habité 2 ans), le bien commencera a générer des revenus réellement intéressants au terme du crédit …dans 20 ans!

Conclusion provisoire n°1: je quitte Paris et je vais chercher mon eldorado à Bordeaux, ma ville d’adoption et de coeur et où vivent mes parents.

Retour rapide au calcul avec les éléments actualisés: achat du studio pour 75k€ (3000€/m2) pour un loyer de 300€ (12€/m2: dans les faits on serait plutôt aux alentours de 400€ pour un bien de ce type) vs un remboursement de crédit de 485€. L’objectif serait de trouver un bien à 62k€ au maximum. Moins aléatoire que dans la capitale mais toujours incertain…

Conclusion provisoire n°2: la stratégie d’acheter un bien de petite surface pour le louer n’est pas rentable et nécessite en plus de rechercher un produit rare.

Changement de technique: je cherche à présent un vrai projet. L’investissement-roi: un immeuble de rapport. 3 options:

Acheter un immeuble comportant déjà plusieurs lots ET déjà loué. Cela revient à calculer un rendement locatif parfaitement connu. Dans la pratique, il est rare de dépasser les 6/7% bruts, ce qui est assez faible et donnerait un rendement net net (charges et imposition déduites) largement sous les 5%. A oublier.
Acheter un immeuble comportant déjà plusieurs lots mais VIDE. Puis faire des travaux (souvent d’amélioration, d’embellissement: qui a dit « home-staging »?), puis augmenter substantiellement les loyers (voire opter pour du meublé).
Acheter un immeuble à transformer. Globalement cela revient à découper la surface pour décupler le rendement locatif (on louera à un meilleur prix 2 studios de 25m2 chacun plutôt qu’un T2 de 50m2, avec en bonus la dilution du risque d’impayés).

J’apprends rapidement qu’il y a une disposition spécifique: chaque nouveau logement doit comporter une place de parking. Donc si je crée des lots supplémentaires, il me faut autant de places (par exemple si j’ai une maison et que je crée 3 T2, cela nécessite 2 places). Donc soit il est techniquement possible de le faire (dans mon exemple si la maison a un garage de 3 places au départ), soit il faut en acquérir un (ou une concession de longue durée) dans un rayon de 300m autour du bien, soit il faut s’acquitter d’une taxe de 17000€ (par place) à la CUB (communauté urbaine de Bordeaux).

Et puis au bout de quelques visites, j’apprends à calculer rapidement. Il faut surfer à droite à gauche notamment sur seloger.com afin de se faire une idée du marché (valeur locative et valeur de transaction). Un indicateur commun à toutes les régions est qu’un financement sur 20 ans grosso-modo équivaut à 1000€/ mois/ tranche de 150k€.

Je repère un bien particulier dans un quartier en plein devenir (validé par le PLU et la volonté politique communiquée par la ville): un double plateau de 230m2 avec un local commercial et possibilité d’y faire 1 T2 et 2 T3. L’arrêt du tramway est pile devant! Et le ratio n’est que de 1000€/m2 (moyenne de 2500 dans le quartier) et avant négociation!! Seulement les travaux sont très lourds, sans doute trop, le commerce n’a pas encore éclos dans cette zone (donc des revenus incertains pour cette partie) et les surfaces après découpe auraient une configuration relativement atypique (donc susceptible de ne pas plaire au plus grand nombre).

Conclusion n°3: relisez « La grenouille qui veut se faire aussi grosse que le boeuf« … il ne faut pas confondre avoir de l’ambition et voir trop grand au départ. J’ai décidé de ne pas prendre le risque de me dégoûter de l’immobilier avec ma première opération en tant qu’investisseur.

Conclusion n°3 bis: investisseur c’est un métier mais qui demande d’amorcer la pompe. Je vais passer par la case « marchand de biens » afin de me créer un capital.

Quelquefois il y a des rencontres. Quelqu’un qui ne vous donne pas l’impression de vous questionner et qui en un temps record vous cerne totalement, ou plutôt comprend avec beaucoup d’acuité la recherche et les projets qu’on a (alors qu’on a soi-même du mal à les formuler). J’étais venu pour visiter un immeuble (avec travaux) transformable en lots, je découvre une maison individuelle. J’étais venu pour un rapport locatif, je repars avec l’idée de réaliser une opération en marchand de biens. J’étais venu quérir un ratio de prix au m2 imbattable, je raisonne à présent en prix de vente marché et seuils psychologiques.

Après tout, l’idée est de gagner de l’argent. Quel intérêt d’investir dans un actif qui ne me rapportera que peu d’argent et libérant son potentiel au bout de nombreuses années seulement….!? Sans trop s’exposer, il est parfaitement jouable de réaliser 2 ou 3 opérations d’achat-revente, en y déclarant à chaque reprise sa résidence principale (pas de taxation sur la plues-value). Les culbutes réalisées pourront soit former un apport en vue d’acheter un bien plus cher, soit permettre l’achat d’un actif cash et donc générant dès le départ des revenus via les loyers récoltés.

Conclusion n°4: bye bye l’investissement locatif, place à la formule achat + travaux/ rénovation/ embellissement + revente = plus-value.

Conclusion n°4 bis: cette opération est réalisable n’importe où sur n’importe quel type de bien. Toutefois afin d’avoir un effet de levier plus massif, je décide de m’orienter vers des surfaces familiales (maisons, T3, T4, éventuellement T5).

Récapitulatif:

Se concentrer sur un secteur géographique porteur ET que l’on connaît
Opter pour l’alternative de chercher un bien en « décalage » avec le marché (offre très supérieure à la demande)
Démarrer avec un capital… donc en créer un via le biais d’opérations de « marchand de biens »
Faire les travaux soi-même (dans la mesure du possible)
Choisir un bien ni trop grand (pour s’assurer de boucler le projet, et rapidement), ni trop petit (pour s’assurer un effet de levier suffisant à la revente).

Economies d’un oisif

jan 18, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Indépendance Financière 11 commentaires

Quelquefois il est utile de procastiner. Ca fait 5 mois que je ne travaille plus. L’inactivité a fait place à la culpabilisation d’être chez soi, de ne rien faire. Jusqu’au jour où j’ai décidé de ne plus travailler. Plus au sens où nous l’entendons, plus au quotidien pour remplir la gamelle et payer le loyer.

Maintenant que la décision est entérinée, que je suis d’accord avec moi-même, je peux libérer mon esprit et écrire sur une page blanche mon plan d’actions. Toute mon énergie sera maintenant consacrée à être riche. Pas à le devenir mais à l’être (et à en prendre conscience), et à défaut, à l’être encore davantage!

Une moyenne a cela de vertueux qu’elle permet de se situer, même si je préfère les médianes aux moyennes (savez-vous d’ailleurs qu’en gagnant plus de 3000€/ mois, vous faites partie des 10% de Français les plus riches…!?). Je me suis donc penché sur les moyennes de l’INSEE: structures des dépenses selon l’âge, selon le type de ménage, selon le niveau de vie, et surtout selon la CSP (catégorie socio-professionnelle).

Du temps où je «m’esclavais», j’appartenais à la seconde catégorie d’actifs. A présent, je suis labellisé «autre inactif», catégorie fourre-tout où nos milliardaires pas encore exilés côtoient les SDF.

L’analyse est donc à tempérer d’autant. Toutefois, on peut trouver certaines cohérences:

Le budget alimentation varie peu (les cadres dépensent un peu moins proportionnellement car gagnent plus, raisonnement inversé pour les agriculteurs et les retraités, ces derniers achetant en outre peut-être davantage des produits de qualité ou de proximité donc plus chers).
Le poids du logement pour ces «autres inactifs» est très lourd: sans doute dû à l’absence de salaire régulier (et souvent de salaire tout court!).
Le budget transport est lui plus bas. La preuve que c’est avant tout une dépense nécessaire pour se rendre à son lieu de travail: je vous l’avais dit que travailler coûte de l’argent…
Même réflexion pour la catégorie CHR: il serait malhonnête de prétendre que le delta est uniquement dévolu au déjeuner sur son lieu de travail mais une partie y est sans doute consacrée (proportion plus haute dans une CSP assez modeste que sont les «professions intermédiaires»).

La meilleure méthode (mais heureusement pas la seule!) pour être encore plus riche est donc de dépenser moins, faute de gagner plus et donc de verser dans la frugalité. A partir de ce constat, aucune action personnelle ne peut se substituer entre deux individus car les rythmes de vie sont trop divers.

Quelles coupes franches pouvez-vous faire dans votre budget? Faites un test simple de vous passer de votre téléphone portable durant une semaine (indiquez sur votre messagerie qu’il faut vous joindre par mail ou sur une fixe), puis pendant une semaine ne déjeunez/ dînez plus au restaurant (apportez votre gamelle si vous persistez à travailler, invitez des amis à la maison et cuisinez vous-même…etc), puis pendant une autre semaine ne prenez plus votre voiture (débrouillez-vous en TEC, à pied voire en taxi pour les urgences), puis…etc. Au final, faites le bilan.

Si vous n’avez pas encore compris que travailler vous coûte de l’argent, commencez par économiser. Souhaitez-vous à présent apprendre comment vivre sans votre job?

Riche… jusqu’où?

jan 18, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Indépendance Financière 4 commentaires

De manière simple: «Riche (adjectif): qui possède beaucoup – Riche (nom): personne qui possède beaucoup de biens.»

Et pour vous, c’est quoi «être riche»? Est-ce une fin en soi que de devenir «un riche»? Et pour n’être qu’un parmi d’autres, à partir de quel niveau vous considérerez-vous comme riche? Pour au final continuer à être le pauvre de quelqu’un du rang supérieur…

«Riche, c’est quand on ne compte plus!» Certes mais ça dépend de ses besoins. Si j’ai 10000€ de rente par mois, je peux m’acheter un beau vélo tout neuf tous les mois mais si j’en ai 50000, le même rythme pour une voiture de sport me mettra financièrement en péril (sans compter l’entretien, j’entends d’ici les comptables au fond…).

Pourquoi ne pas prendre en considération le capital, ce dont nous disposons sur notre compte? Tout simplement parce que d’une part nous n’en disposons pas forcément (un patrimoine immobilier ne permet pas de retirer du cash au distributeur, pourtant il s’agit bien d’un capital); et que d’autre part l’argent n’est rien pour ce qu’il représente mais seulement pour ce qu’il permet. Donc l’essentiel se résume à ce dont nous disposons par mois, par an, par jour. Que cela se nomme rente, revenu ou salaire (beurk).

Sur un aspect purement mercantile (d’autres facettes de la richesse seront abordées sur de prochains billets): LA question est donc de pointer le curseur sur le montant le plus précis nécessaire pour mener la vie que l’on souhaite.

Toute considération de travail mise à part. Car le travail a un coût. Parce qu’il faut habiter à Paris où se trouve notre job (re-beurk) plutôt que dans un chalet à la montagne ou en Amérique du Sud. Parce qu’il faut acheter et entretenir une voiture alors qu’on aime faire du vélo. Parce qu’il faut acheter des costumes hors de prix pour être crédible et respecter les codes…etc

A mon sens il est aussi important d’établir la fréquence d’usage de cet argent: jour, semaine, mois, année. Parce qu’on ne le dépense pas de la même façon et parce qu’on ne le gagne pas non plus de la même façon!

Après les débats diffèrent: certains vont prôner «l’indépendance financière», c’est-à-dire mettre en place un ou plusieurs systèmes permettant d’engranger la somme à la fréquence voulue quand d’autres préféreront atteindre un capital qui une fois placé développera une rente (communément appelé «faire fortune» ou «devenir riche»).

Il serait ubuesque de ne se concentrer que sur un des aspects: revenu ou capital. Ne développer que du revenu ne serait pas pérenne car aucun système ne peut être totalement automatisé et donc s’arrêterait si on ne s’y investit plus. Ne développer que du capital serait idéalement la solution à long terme mais hors de question d’attendre de réunir plusieurs centaines de milliers d’euro pour en profiter!

Et vous, à combien évaluez-vous votre souhait de richesse? A quelle fréquence? Et comment comptez-vous y parvenir?

alteriche.com

toutes les alternatives pour devenir (enfin) riche…