Choisir sa stratégie d’investissement immobilier

Si l’on excepte les manières fantaisistes de faire fortune (gagner au loto… alors que vous ne jouez pas, hériter d’un oncle d’Amérique… alors que votre famille n’a jamais quitté le département, braquer une banque… alors que rouler à 140 vous apporte déjà beaucoup de frissons), il reste 3 voies dites royales: la Bourse, la Pierre (l’immobilier) et le Business (l’entrepreunariat).

Vous avez pour beaucoup vu ce reportage il y a quelques mois (années?) d’un pompier parisien (et retraité) ayant acheté des petites surfaces qu’il louait. Au fil du temps et des opérations, il avait construit un véritable patrimoine. Est-ce encore possible aujourd’hui d’opter pour cette stratégie: acheter des appartements, les retaper ou les embellir (j’aurai l’occasion de faire un billet spécifique sur le home-stagging), les louer, générer du cash-flow, mettre en place un cercle vertueux de ce système…?

Faisons simple pour le raisonnement et l’exemple: en moyenne le prix au m2 à Paris intra-muros s’élève à 6000€ à l’achat et 23€ en locatif. Ce qui nous donnerait un achat à 150k€ pour un studio (+10000€ de frais notariés) pour un revenu locatif de 575€. Ce sont bien entendu des moyennes, et il est possible d’optimiser un peu. A titre d’exemple, je loue un studio de 23m2 à Montrouge (première couronne, donc Paris extra-muros pour ceux qui ne connaissent pas) pour 675€ HC (en meublé). Revenons à notre achat: avec un crédit sur 20 ans à un taux de 4% (ce qui d’ailleurs constitue un taux moyen HORS assurance…), la mensualité à rembourser serait de 970€ (sans apport). No comment. Car il faut encore déduire la taxe foncière, les vacances de locataires, le coût d’entretien…etc. Bien sûr les loyers vont augmenter gentiment (selon l’indice INSEE du coût de la construction) alors que le crédit à taux fixe ne bougera pas, donc inéluctablement, les courbes (si elles ne sont pas trop éloignées) finiront par se croiser. Mais le but n’est pas là: il faut dégager un cashflow dès le départ. Or en partant sur l’hypothèse d’une « opération blanche », il faudrait un prix d’achat qui ne dépasse pas 90k€ (soit -40% par rapport à notre prix de référence ou encore un ratio de 3600€/m2!!!)… En admettant de trouver un bien dont le prix corresponde à cette stratégie, en admettant de le louer à un prix intéressant (pas impossible puisque j’ai pu réaliser cette opération, certes avec un achat en 2006, et une location en 2009 après y avoir moi-même habité 2 ans), le bien commencera a générer des revenus réellement intéressants au terme du crédit …dans 20 ans!

Conclusion provisoire n°1: je quitte Paris et je vais chercher mon eldorado à Bordeaux, ma ville d’adoption et de coeur et où vivent mes parents.

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Retour rapide au calcul avec les éléments actualisés: achat du studio pour 75k€ (3000€/m2) pour un loyer de 300€ (12€/m2: dans les faits on serait plutôt aux alentours de 400€ pour un bien de ce type) vs un remboursement de crédit de 485€. L’objectif serait de trouver un bien à 62k€ au maximum. Moins aléatoire que dans la capitale mais toujours incertain…

Conclusion provisoire n°2: la stratégie d’acheter un bien de petite surface pour le louer n’est pas rentable et nécessite en plus de rechercher un produit rare.

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Changement de technique: je cherche à présent un vrai projet. L’investissement-roi: un immeuble de rapport. 3 options:

  • Acheter un immeuble comportant déjà plusieurs lots ET déjà loué. Cela revient à calculer un rendement locatif parfaitement connu. Dans la pratique, il est rare de dépasser les 6/7% bruts, ce qui est assez faible et donnerait un rendement net net (charges et imposition déduites) largement sous les 5%. A oublier.
  • Acheter un immeuble comportant déjà plusieurs lots mais VIDE. Puis faire des travaux (souvent d’amélioration, d’embellissement: qui a dit « home-staging »?), puis augmenter substantiellement les loyers (voire opter pour du meublé).
  • Acheter un immeuble à transformer. Globalement cela revient à découper la surface pour décupler le rendement locatif (on louera à un meilleur prix 2 studios de 25m2 chacun plutôt qu’un T2 de 50m2, avec en bonus la dilution du risque d’impayés).

J’apprends rapidement qu’il y a une disposition spécifique: chaque nouveau logement doit comporter une place de parking. Donc si je crée des lots supplémentaires, il me faut autant de places (par exemple si j’ai une maison et que je crée 3 T2, cela nécessite 2 places). Donc soit il est techniquement possible de le faire (dans mon exemple si la maison a un garage de 3 places au départ), soit il faut en acquérir un (ou une concession de longue durée) dans un rayon de 300m autour du bien, soit il faut s’acquitter d’une taxe de 17000€ (par place) à la CUB (communauté urbaine de Bordeaux).

Et puis au bout de quelques visites, j’apprends à calculer rapidement. Il faut surfer à droite à gauche notamment sur seloger.com afin de se faire une idée du marché (valeur locative et valeur de transaction). Un indicateur commun à toutes les régions est qu’un financement sur 20 ans grosso-modo équivaut à 1000€/ mois/ tranche de 150k€.

Je repère un bien particulier dans un quartier en plein devenir (validé par le PLU et la volonté politique communiquée par la ville): un double plateau de 230m2 avec un local commercial et possibilité d’y faire 1 T2 et 2 T3. L’arrêt du tramway est pile devant! Et le ratio n’est que de 1000€/m2 (moyenne de 2500 dans le quartier) et avant négociation!! Seulement les travaux sont très lourds, sans doute trop, le commerce n’a pas encore éclos dans cette zone (donc des revenus incertains pour cette partie) et les surfaces après découpe auraient une configuration relativement atypique (donc susceptible de ne pas plaire au plus grand nombre).

Conclusion n°3: relisez « La grenouille qui veut se faire aussi grosse que le boeuf« … il ne faut pas confondre avoir de l’ambition et voir trop grand au départ. J’ai décidé de ne pas prendre le risque de me dégoûter de l’immobilier avec ma première opération en tant qu’investisseur.

Conclusion n°3 bis: investisseur c’est un métier mais qui demande d’amorcer la pompe. Je vais passer par la case « marchand de biens » afin de me créer un capital.

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Quelquefois il y a des rencontres. Quelqu’un qui ne vous donne pas l’impression de vous questionner et qui en un temps record vous cerne totalement, ou plutôt comprend avec beaucoup d’acuité la recherche et les projets qu’on a (alors qu’on a soi-même du mal à les formuler). J’étais venu pour visiter un immeuble (avec travaux) transformable en lots, je découvre une maison individuelle. J’étais venu pour un rapport locatif, je repars avec l’idée de réaliser une opération en marchand de biens. J’étais venu quérir un ratio de prix au m2 imbattable, je raisonne à présent en prix de vente marché et seuils psychologiques.

Après tout, l’idée est de gagner de l’argent. Quel intérêt d’investir dans un actif qui ne me rapportera que peu d’argent et libérant son potentiel au bout de nombreuses années seulement….!? Sans trop s’exposer, il est parfaitement jouable de réaliser 2 ou 3 opérations d’achat-revente, en y déclarant à chaque reprise sa résidence principale (pas de taxation sur la plues-value). Les culbutes réalisées pourront soit former un apport en vue d’acheter un bien plus cher, soit permettre l’achat d’un actif cash et donc générant dès le départ des revenus via les loyers récoltés.

Conclusion n°4: bye bye l’investissement locatif, place à la formule achat + travaux/ rénovation/ embellissement + revente = plus-value.

Conclusion n°4 bis: cette opération est réalisable n’importe où sur n’importe quel type de bien. Toutefois afin d’avoir un effet de levier plus massif, je décide de m’orienter vers des surfaces familiales (maisons, T3, T4, éventuellement T5).

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Récapitulatif:

  • Se concentrer sur un secteur géographique porteur ET que l’on connaît
  • Opter pour l’alternative de chercher un bien en « décalage » avec le marché (offre très supérieure à la demande)
  • Démarrer avec un capital… donc en créer un via le biais d’opérations de « marchand de biens »
  • Faire les travaux soi-même (dans la mesure du possible)
  • Choisir un bien ni trop grand (pour s’assurer de boucler le projet, et rapidement), ni trop petit (pour s’assurer un effet de levier suffisant à la revente).


26 commentaires

  1. Pingback: immobilier: payer le juste prix | alteriche

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