Pourquoi il ne faut pas acheter sa résidence principale?

Un fil ouvert sur le forum de l’excellent blog Esprit-Riche.com m’a donné l’idée de creuser la réflexion. Faut-il oui ou non acheter sa résidence principale?

Il n’y a pas de réponse-type car il n’y a pas de cas-type! J’ai pour ma part acheter à 3 reprises ma RP et je ne le regrette pas, étant donné que j’ai pu profiter de la forte hausse des prix en un temps record (plus-value de 40% entre avril 2003 et mars 2004 soit 11 mois – plus-value de 68% entre décembre 2004 et février 2006 soit 15 mois – le 3ème bien est toujours en ma possession, transformé en locatif).

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Les croyances liées à l’achat de sa RP

  • Eviter de payer des loyers à fond perdu. La bonne blague! Vous pensez engraisser un bailleur alors que vous ne faites qu’acheter un service (vous loger) pour un prix correspondant (avec la liberté de changer de prestataire de service: déménager dans un autre appartement). Vous pensez investir votre argent (dans un patrimoine) plutôt que de le dépenser (dans une charge mensuelle, la plus lourde du budget des ménages) alors que vous ne faites qu’enrichir votre notaire et votre banquier, et régulièrement (j’ai personnellement pris mes quartiers dans 7 lieux différents ces 10 dernières années…).
  • Se construire un patrimoine. Admettons qu’au terme du crédit, la RP puisse être considérée comme un actif (au sens patrimonial, pas au sens du revenu dégagé, donc la notion est biaisée, mais admettons…): quel bénéfice en tirerez-vous sinon la transmission à vos enfants? Je vous renvoie à la théorie « mourez sans un sou » de « dépensez-tout, vivez heureux » mais surtout je m’interroge: vos enfants préféreront-ils hériter d’un bien au lourd passif émotionnel (qu’ils devront en plus se partager) ou d’un parc locatif qui leur rapporte des revenus immédiatement…!?
  • Choisir et façonner un bien à son image. C’est vrai en partie. Car « si on était chez soi », on abattrait telle cloison, on changerait tel revêtement…etc. Mais qui (le raisonnement est sans doute moins marqué pour les maisons que pour les appartements) le fait vraiment? Et qu’est-ce qui vous empêche de changer le papier peint de votre location (cet investissement rapporté sur la durée d’occupation est-il farfelu au regard du bien-être procuré…!?). Et que dire du choix par défaut lié au surcout de l’achat qui impose souvent de prospecter loin de la zone souhaitée initialement (la 2ème couronne parisienne va bientôt englober l’Oise à ce rythme…) ou à la surface sacrifiée, à la chambre en moins qui imposera de caser tous les enfants dans la même cage à lapin!
  • La pierre ne perd pas sa valeur. C’est vrai en général mais c’est souvent démenti pour les propriétaires occupants. Car on y met du coeur, de l’affectif, en investissant plus que ce qu’on pourrait récupérer à la revente (cuisine haut de gamme, piscine, équipements divers…). Et devoir liquider un actif tel que sa RP est toujours douloureux car on peut être amené à le faire dans l’urgence (divorce brutal, prêt-relai car nouvel achat…).
  • Se protéger pour la retraite. Ne pas avoir de charge de loyer est un confort pour des retraités dont les pensions sont souvent maigres voire incertaines au jour d’aujourd’hui. Mais comment subsisterez-vous au quotidien dans un bien non adapté (rénovations nécessaires du bien, charges lourdes et taille inappropriée, éventuellement handicap rendant le lieu inadapté…)? Etre propriétaire de sa RP ne suffira pas!

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Les variables de l’équation

  • Ses propres besoins. Liés à l’évolution de la vie (mariage, enfants, divorce, retraite, mutation…etc). Personne ne peut prévoir de quoi demain sera fait et le modèle antique d’acheter ou de construire la maison d’une vie avec sa promise, au tout début de sa vie professionnelle: c’est de l’histoire (très) ancienne!
  • L’évolution du marché. Je me contenterais de 2 chiffres: 2007/2005= +16,2% – 2009/2007= -7,2%. A nouveau, je me répète: personne ne peut prédire l’évolution du marché. Le dernier trimestre 2009 et le premier de 2010 enregistrent même une reprise: simple soubresaut ou vrai redémarrage après un (court) passage à vide? Seul l’avenir nous le dira…
  • L’évolution des taux d’intérêt et de l’inflation. Si certains récemment ont pu négocier un taux proche de 3%, il fut un temps (que les moins de 20 ans ne peuvent pas connaître) où ceux-ci dépassaient les 10%… Ajouter l’inflation et secouer le shaker!

Les projections sont donc extrêmement difficiles à faire. Si vous persistez dans la volonté d’acheter votre RP, je pense qu’il est prudent de lister tous les scénarii envisageables sur les 3 items précédents. Et surtout de les croiser entre eux. C’est un travail complexe et long mais qui permet en toute lucidité d’envisager sereinement et objectivement si l’achat de sa RP est raisonné ou non.

En envisageant le pire, vous obtiendrez le meilleur!

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