Formation Olivier Seban: Tout le Monde Mérite d’Etre Riche!

mar 4, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans S'instruire 24 commentaires Tags: formation Olivier Seban, tout le monde mérite d'être riche

Séminaires immobilier et Bourse des 20 et 21 février 2010 par Olivier Seban.

C’est qui, c’est quoi?

Je ne vais pas m’appesantir là dessus. Nul doute que beaucoup d’entre vous connaissent déjà Olivier. Je le résumerais à un self-made-man.

Ne foncez pas directement vers un séminaire. C’est son livre qui doit vous y mener. Ca tombe bien puisque le premier opus est en libre téléchargement sur son site. Vous pouvez aussi vous procurez l’édition mise à jour dans toutes les bonnes librairies.

Quel public?

Large bien entendu même si le barrage à l’entrée se fait par le prix du séminaire. Pas excessif en soi mais permettant de se couper d’une horde de rigolos qui accepteraient de payer sous le seuil minimum d’acceptation psychologique en terme de « qualité » (plus le prix est faible, plus l’exigence de retour sur investissement l’est aussi!).

Les stagiaires sont essentiellement de jeunes hommes, des paillettes plein les yeux à l’idée de pouvoir « devenir riche » (un jour, oui, mais quand…!?). Pas de costume Kiabi dans l’ensemble mais toujours le syndrome du portable posé sur la table, primordial puisqu’à n’en pas douter la plupart attendaient un coup de fil d’Eric Schmidt (ce qui n’arriva pas)…

Olivier a une grande aisance en tant que formateur, ce qui lui permet de jauger durant le premier round ses interlocuteurs, sans que ceux-ci s’en aperçoivent.

Ce que vous trouverez dans le séminaire?

Avant tout, ce que vous êtes venu y chercher! J’avais personnellement déjà pas mal phosphoré sur le sujet de l’immobilier mais selon toute évidence n’importe quel investisseur lambda prendra une « claque » en terme de connaissances. Quand un agent immobilier ou un promoteur vous vante une rentabilité à 6%, Olivier ne se déplace pas en-dessous de 10% (bruts), et surtout vous démontre comment vous pouvez l’atteindre.

Ce que vous ne trouverez pas dans le séminaire?

Comme au casino, celui qui s’enrichit ce n’est pas vous mais le tenancier des lieux! En l’occurrence Olivier qui maximise sa journée en multipliant le chiffre magique du prix du séminaire par autant de participants. Mais à la différence des bandits-manchots, Olivier n’est ni l’un ni l’autre et nous invite à simplement imiter ce qui marche: en bref, plutôt que de se faire plumer aux jeux, montez vous-même un cercle!

Les principales limites du séminaire sont dues à la contrainte de temps. On n’aborde pas l’immobilier ou la Bourse en une seule journée. Sauf à ne traiter que l’ABC ou à étudier un sujet bien spécifique avec l’oeil d’un expert. Et le public présente tout de même une certaine hétérogénéité: pour mon propre cas, si je prévalais d’une certaine connaissance en matière immobilière, à contrario je suis tout bonnement incapable de savoir comment passer un ordre en Bourse!

Mais à l’issue de chaque jour, il est parfaitement envisageable pour un néophyte de se lancer dans l’activité et pour un « amateur averti » d’aiguiser ses stratégies.

Et Olivier, il est comment?

Accessible et sympathique. Ce qui a la vertu de nous rappeler ô combien l’empathie et les relations humaines en général s’avèrent sine qua none dans une négociation notamment. Tout est facile comme il aime à le répéter et effectivement pour qui a une certaine aisance en le domaine, en y additionnant l’instruction de la culture financière, la richesse n’est que le résultat évident d’une équation simple.

Se définissant lui-même comme un « paresseux stratégique », il incarne parfaitement le gars qui a réussi. Mais réussite ne rime pas avec maximisation de gains financiers mais avec optimisation du bonheur. Un savant mélange entre joie de vivre, plénitude et bien entendu force du poignet. Pas pour de la masturbation intellectuelle comme le font certains qui pensent que ça va tomber tout cuit et qu’un séminaire suffira à faire pleuvoir de l’or sur leur tête, mais bel et bien pour le travail qu’il y consacre.

Olivier, c’est finalement l’application pragmatique du principe de Pareto: 20% d’effort pour 80% de gains, ou comment travailler moins pour gagner plus. Mais travailler moins ne signifie pas ne plus travailler et encore moins ne pas travailler en pensant qu’il suffit d’une potion magique ou d’un recueil de recettes pour toucher un hypothétique Saint-Graal.

Mon propre ressenti quant au séminaire?

A nouveau, c’est délicat de répondre à une telle question « à chaud ». De prime abord, je dirais un peu sur ma faim pour 2 raisons. La première est que j’avais assisté à la session de mars 2009 à son séminaire généraliste « Tout le Monde Mérite d’Être Riche » et qu’on assiste – forcément – à un minimum de redites sur ces 2 journées, notamment sur les « astuces », les « inédits » capables de vous faire économiser ou gagner pas mal de pognon. La seconde est que j’ai tracé le début de ma route, étant donné que je connais à présent mon cap à suivre. Rendons à César ce qui lui appartient: les nouvelles « astuces » appréhendées permettent de compenser cette « perte de la nouveauté » et quant au second item, la formation ne s’intitulait pas « comment devenir marchand de biens et prospérer au sein de cette activité? »

La question se pose différemment: est-ce que l’appréhension de ce stage me permettra de récupérer par mes actions son budget? Et la réponse est positive. A partir du moment où le retour sur investissement est présent, que demander de plus…!?

Dernier point et non des moindres, ce séminaire m’a permis de rencontrer d’autres personnes, d’autres profils, de confronter mon expérience, mes points de vue, et finalement de me « situer » (ce n’est peut-être pas le but mais inconsciemment, je pense que tout le monde passe par cette étape). Et surtout, surtout, ce séminaire possède une qualité dont j’ai du mal en l’écrivant à choisir le qualificatif le plus approprié pour la décrire: l’effet boost, la motivation procurée. Et rien que pour ça: merci Olivier!

A la croisée des blogs: est-il possible de vraiment changer?

mar 2, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans A la croisée des blogs 10 commentaires

Première participation au blog-carnival « à la croisée des blogs« , organisée ce mois-ci par docG du blog En Pleine Conscience.

Ce mois-ci le thème est « Est-il possible de vraiment changer? » S’il est facile d’écrire quand on décide soi-même d’un sujet, l’exercice est plus délicat quand le commanditaire est un tiers. D’abord perplexe quant à l’étendue du questionnement puis un peu abasourdi par la naïveté dudit questionnement (ben oui, forcément qu’on peut vraiment changer, du moment qu’on l’a décidé!!…?), j’ai finalement pris un peu de recul, soufflé un grand coup et me suis décidé à aborder cela comme un exercice de style similaire à un sujet de philosophie au bac (et ça ne remonte pas à hier matin…). C’est-à-dire en choisissant un « angle d’attaque » en particulier.

Est-il possible de vraiment changer? Et si, avant de répondre à ce questionnement ou plus précisément à son subtile adverbe, on se posait la question de la volonté. Peut-on changer si on ne l’a pas décidé en quelque sorte? Et si, avant la considération de changement, on se posait la question de son utilité. A quoi ça sert de changer? Pourquoi je m’engagerais dans un tel processus? Et si, après tout, je décidais de prendre le contre-pied. Pour beaucoup « c’était mieux avant ». Dès lors, sans figer le temps, je pourrais entreprendre de subsister tel que je suis aujourd’hui. En bref, ne pas changer. Finalement…

Est-il possible de… ne pas changer!?

Je ne répondrai pas à pourquoi s’évertuer à ne pas vouloir changer, évoluer, muter. Beaucoup veulent changer et n’y parviennent pas, beaucoup ne se posent même pas la question et changent malgré eux, « à l’insu de leur plein gré (!) » Mais si moi, je décide de m’en tenir à ma condition actuelle, en ai-je la faculté?

Changement et environnement

C’est tout bonnement impossible! Si (malheureusement) beaucoup de personnes s’échinent à garder le même emploi (de merde) toute leur vie, c’est toute la société autour d’eux qui évolue, qui change, qui se modifie. L’exemple frappant est une fois de plus financier car si le niveau de vie des Français, n’a que peu évolué ces 20 dernières années, des besoins nouveaux se sont créés, responsables à eux seuls d’une part non négligeable des problèmes de pouvoir d’achat, tant « à la mode » actuellement. Et que dire de la mondialisation quand on propose à des salariés de Philips de Dreux de ne pas changer, au moins de job, à défaut de pays pour les « reclasser » en Hongrie!

Et si l’on décidait de revenir aux fondamentaux, de tout plaquer pour le Larzac et ses chèvres, d’opter pour la décroissance ou moins radicalement la simplicité volontaire, ce serait bel et bien un changement, et non un statu quo. Car changement ne signifie pas forcément « progrès sociétal » au sens où le plus grand nombre l’entend, étant donné que de plus en plus ce progrès s’oppose au « progrès de l’Homme. » Mais je m’éloigne, c’est un autre (très vaste) sujet.

Changement et pression sociale

On peut éventuellement refuser la course à la consommation qui nous fait « changer » nos objets grâce à une obsolescence sans cesse supérieure à leur vétusté (et ce malgré des qualités de fabrication intrinsèque de pire en pire), mais qu’en est-il de notre rôle dans la cité et parmi les autres? A mon âge, mon père avait déjà deux enfants. Je ne me considère plus dans la fameuse tranche « jeune » depuis que des plus jeunes m’appellent « monsieur » (pour me laisser la place dans le bus, il y a encore du boulot, déjà qu’ils ne la cèdent pas aux (vrais) vieux messieurs…).

Mes premières rides apparaissent, mes parents deviennent des seniors, moins alertes, et ma grand-mère dans un élan d’immuabilité, se demande toujours quand je me déciderai à me laisser passer la corde au cou. En parallèle, les potes sont presque tous mariés et les couples dont je suis l’ami ont presque tous mis bas. J’en viens à espérer les premiers divorces pour enfin jouir à nouveau de ma vie non changeante.

La pression sociale est sans doute le plus pénible à vivre car même si on décide soi-même de ne pas changer, cette socialité se rappelle à nous telle une grande gifle. Ou non, plutôt un grand coup de pied aux fesses qui nous sommerait d’avancer, de changer…

Changement et temps

L’équation temps + changement a cette immense vertu de combattre naturellement la procastination. Remettre à demain est une possibilité qu’on pourrait qualifier de profitable au non-changement car ne pas faire quelque-chose équivaut à ce que le statu quo prime. Mais cette équation est fausse… Le temps est une variable qui évolue, qu’on ne peut pas figer. Dès lors contre-carrer cette variable reviendrait par exemple pour ne pas varier de sa position à se déplacer – donc de changer (d’emplacement en l’occurrence dans ce cas) – puisque la Terre elle, elle tourne: ne rien faire, c’est évoluer avec elle, statique mais évoluer quand même…

Changement et… obligation de changement

La conclusion s’impose comme une évidence: ne pas changer, en dépit d’un volonté farouche de ne pas changer justement, est très très difficile. Mais que les conséquences directes semblent prometteuses:

S’affirmer dans le non-changement revêt le goût des valeurs, de l’éthique. La société change, évolue mais persévérer dans la galanterie, dans l’éducation sévère (par opposition au copinage) des enfants, dans la culture du beau geste sportif, du fairplay…etc. Tout cela demande des efforts, parfois rudes au sein d’une société qui évolue à tâtons, dans sa propre recherche d’elle-même.
Puisque nous sommes « condamnés » à changer, autant prendre le taureau par les cornes et engager un processus de changements positifs, basés sur le leadership de sa propre vie plutôt que de laisser les autres décider pour soi, non?
Si nous connaissons les freins au changement, pourquoi ne pas en faire une force? Par exemple, étant donné que nous sommes immergé dans une société capitalistique basée sur le fric, plutôt que d’y jeter l’anathème ou encore s’interroger sur les moyens de partager les richesses (chose ubuesque: les citoyens ne font pas (plus) évoluer par eux-même leur cité, fut-ce dans une démocratie), pourquoi ne pas s’interroger sur les moyens de s’enrichir soi-même (ce qui n’exclut pas de le faire avec humanisme!)?

« Dépensez tout, vivez heureux »

fév 15, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans S'instruire 9 commentaires Tags: depensez tout vivez heureux, frugalité, l'art de ne pas travailler, pas de retraite, payer comptant, transmission de patrimoine

Si certains best-sellers historiques ont fait leurs preuves sur des titres racoleurs comme « Réflechissez et devenez riche » de Napoléon Hill, d’autres sont plus confidentiels (et plus récents): « L’Art de ne pas travailler« , « Petit guide à l’usage des gens intelligents qui ne se trouvent pas très doués« , « Comment je suis devenue rentière en 4 ans. »

Dans cette jungle d’ouvrage, je viens d’achever « Dépensez tout, vivez heureux. » Je ne me souviens plus comment je suis tombé sur ce titre. Rendons tout de même à César ce qui lui appartient puisqu’après « googlisation », j’avais trouvé un feedback sur le blog dilettante.blogspirit.com.

De manière générale, on ne peut pas dire qu’un livre est bon ou mauvais. Il l’est par l’enseignement qu’on en tire. Toujours est-il que la promesse du titre nous évoque une méthode de vie basée sur l’anti-frugalité et axée davantage sur le développement personnel que sur la gestion financière.

Il n’en est rien! L’auteur – Stephen M. Pollan – est un conseiller financier américain. 2 raisons qui auraient dû m’en dissuader la lecture: d’une part parce que je considère que notre mode de vie et d’investissement n’est pas en France parfaitement calquable sur le modèle anglo-saxon, et d’autre part parce que je me méfie toujours des donneurs de conseils (voire de leçons…) en matière financière (s’ils étaient aussi bons, ils s’emploieraient à pratiquer pour eux-mêmes leurs recommandations et devenir riches!).

Comment est organisé le livre?

C’est un livre très simple. Une 1ère partie explique la philosophie qui s’articule autour de 4 fondements:

Pensez dès aujourd’hui à démissionner. Pas pour ne plus travailler ou pour se mettre à son compte. L’idée ici est de cesser de considérer son job comme une course à la réussite et à la rentabilité. C’est un gagne-pain qui doit permettre de profiter de sa vie personnelle grâce à ses revenus. Travailler pour vivre et non vivre pour travailler.
Payez comptant. Ou jetez votre carte de crédit. Non seulement pour ne pas être asservi par les pièges de la surconsommation (et donc ne pas vivre au-dessus de son niveau de vie) mais aussi pour retrouver la valeur de l’argent en payant cash plutôt qu’en tapant aveuglément son code sur un boîtier.
Ne prenez pas votre retraite. Le raisonnement est intéressant car il considère que la retraite est un concept inventé en des temps où il nous restait quelques années à vivre dans un état de fatigue avancé. Aujourd’hui il nous reste environ 20 ans d’espérance de vie de senior en pleine forme. Le principe est donc de travailler tout au long de sa vie. Sans pénibilité puisqu’on adapte son rythme (cf. point n°1). Une autre dimension est l’enrichissement intellectuel apporté par le travail pourrait être stoppé net par une retraite forcée (qui serait donc contre-productive).
Mourez sans un sou. C’est la pierre angulaire du concept, en lien direct avec le titre de l’ouvrage. Investir pour dégager des revenus et non un capital dont le seul but serait la transmission de son patrimoine. Un revenu est liquide et permet en outre d’aider sa famille de son vivant, au moment où ils en ont le plus besoin.

La 2nde partie est une succession de 30 domaines pratiques où l’auteur expose son point de vue, en lien direct avec ses attributions professionnelles: « comptables », « rentes », » funérailles », « prêt hypothécaire », « comptes sicav monétaire »…etc. Assez ennuyeuse d’ailleurs car chaque item est peu développé et très tranché.

Quels enseignements pour moi?

Beaucoup de choses sont à tempérer car on sent bien que la cible est clairement un couple avec enfants, bien établi dans sa vie professionnelle et générant des revenus plus que confortables (mais ayant des difficultés à gérer son budget, donc sa vie). De plus, le livre date un peu. Ce n’est pas dramatique car l’auteur parle bien de la société dans laquelle on vit actuellement (et ce qu’il décrit est finalement accentué avec la crise) mais la monnaie décrite en Francs rend la lecture anachronique.

En dépit d’une lecture parfois en doublon avec mes « acquis », j’en retire les points suivants dont je souhaite m’appliquer les préceptes:

Poursuivre dans la voie qu’un job n’est qu’un revenu. Je préfère en outre maximiser mon temps et gagner de l’argent par mes actions, pas simplement par le don de mon temps. J’applique la règle n°1 à la lettre…
Payer comptant pour prendre pleinement conscience de la valeur de l’argent et bannir les DAB à la demande. Sortir des billets à la demande bride cette prise de conscience: vive la budgétisation et les enveloppes hebdomadaires!
Poursuivre mon développement d’une vie au fil de mes envies et donc de ne pas m’asservir à un travail régulier « jusqu’à ce que ». Cela va dans le sens d’une vie fluide, ponctuée de phases de labeur (et de gains) et de mini-retraites (je reviendrai sur ce concept qui me tient à coeur).
La dimension de la mort est secondaire (je trouve d’ailleurs l’auteur trop péremptoire dans une espérance de vie standardisée à 80 ans), en revanche, il est important de se prémunir contre l’invalidité.
Vivre selon son niveau de vie n’est pas avancer dans la vie avec le pied sur la pédale de frein mais au contraire ne pas entrer dans le cercle vicieux du « toujours plus » (si certains connaissent le concept de « rat-race », ce sera plus parlant).
On n’hypothèque pas sa vie comme sa maison: profiter de la vie, donc de son argent, se fait maintenant, pas demain, pas toujours plus tard.
Ce concept de non transmission de son patrimoine est le moins évident à appréhender. En me projetant, je préférerais effectivement sans doute que mes parents me donnent de l’argent aujourd’hui pour investir (et c’est là la nuance: on parle d’investissement, pas de consommation!!) plutôt que « d’attendre » leur mort pour en bénéficier (alors que je serai moi-même âgé si les espérances de vie « normales » sont respectées).

Conclusion:

Le livre « Dépensez tout, vivez heureux » n’est pas un ouvrage majeur. Et encore moins dans le domaine dans lequel on l’attend: celui du développement personnel (car toute la seconde partie est dédiée à des conseils pratiques sur divers aspects, essentiellement financiers). Chacun des 4 piliers de la pensée décrite peut se retrouver dans d’autres lectures. Le mérite est toutefois d’avoir réuni ces fondements avec des applications plus pratiques. Ce sera sans doute plus facile à digérer pour un lecteur lambda qui n’a pas découvert des classiques comme « Père Riche, Père Pauvre« .

Verdict: j’aurais pu économiser 14,50€ et je ne garderai pas ce livre dans ma bibliothèque (avis aux amateurs qui veulent me le racheter!).

Immobilier: payer le juste prix

fév 10, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Immobilier 17 commentaires Tags: juste prix, marché immobilier, négociation

Je cherche à me reconvertir dans l’immobilier. Ce n’est pas un secret et ce blog a aussi pour vocation de vous faire partager mon expérience, surtout empirique car j’avance pas à pas. Ce billet est donc essentiellement destiné aux vocations de marchands de biens en herbe. Mais chaque acheteur (investisseur ou acquéreur de sa résidence principale) peut y trouver des clés.

Après 2 semaines et 29 visites, je fais 3 offres sur des biens assez différents mais ayant chacun un potentiel. J’ignore toujours quelle est LA stratégie idéale. Bien sûr, pour moi, car à chaque profil d’investisseur correspond sa (ses) stratégie (s). Je reste toutefois sur ma conclusion provisoire finale d’officier en tant que marchand de biens (conforté par mon banquier qui m’indique que l’obtention d’un prêt sera « paradoxalement » plus facile dans ce schéma plutôt qu’en investisseur locatif).

Pour évaluer ces 3 offres et établir une proposition, je me suis appuyé sur un certain nombre d’indicateurs pour connaître la valeur intrinsèque d’un bien:

Le prix au m2. C’est l’indicateur primaire du marché. Exprimé en fourchette (pas de comparaison possible entre un bien refait à neuf, avec de belles prestations et d’un bien à rafraîchir avec des « défauts ») et selon le type d’habitat (plus la surface est petite, plus le bien est « cher » proportionnellement: on ne compare pas des choux et des carottes), et bien sûr le quartier.
La comparaison aux autres offres du marché. C’est la base d’une étude de marché: évaluer son offre c’est bien, mais la positionner par rapport à la concurrence c’est mieux. Un rapide coup d’oeil au marché sur seloger.com (en supprimant les 10% les plus chers et les 10% les moins chers, courbe de Gauss oblige) nous permet déjà une bonne évaluation.
La date de mise sur le marché. Plus elle est longue, plus il sera facile de négocier, car ça signifie que soit le bien est trop cher, soit qu’il intéresse peu de monde. Le plus simple est de poser la question à l’agent immobilier. Il existe aussi un outil permettant de jauger la date d’une annonce seloger.com sur petitcailloux.com.
Le potentiel du lieu. Un peu d’imagination que diable! Ouvrez les yeux sur une cuisine équipée à l’américaine plutôt que ce cagibi lugubre avec un évier, un beau parquet flottant en lieu est place de la vieille moquette tâchée…etc. Le home-staging, en plein boom actuellement, ce n’est pas que pour les autres (à moins de vouloir payer ce petit investissement puissance dix dans le prix final).
L’approche psychologique des (autres) acheteurs. Un investisseur agit en homme d’affaires tandis qu’un accédant à la propriété agit avec son coeur. Hormis le coup de foudre, beaucoup n’arrivent pas à s’imaginer un jour dormir, cuisiner, vivre dans cet espace glauque, crasseux et rénové dans les années 80. Pensez-y, c’est une force dans la négociation!

Aujourd’hui, le marché est incertain. C’est le terme précis qui le définit. Il n’est pas baissier (certes il l’est dans l’analyse de la Chambre des Notaires mais d’une part la baisse est minime face aux hausses successives des années précédentes, et d’autre part il s’agit surtout d’un phénomène sur-amplifié dans les médias). Il n’est pas non plus aléatoire: les demandes ubuesques de certains vendeurs sont écartées par les agents immobiliers et les affaires exceptionnelles pour les acheteurs sont rarement visibles donc n’en parlons pas.

Donc dans un marché incertain, on se demande toujours si on a payé le « juste prix » pour un bien. Les transactions dans la demi-journée, le pistolet sur la tempe, sont l’apanage d’une époque révolue. Le marché est incertain mais ce qui est certain, c’est que les durées de vente s’allongent allègrement (il semblerait à écouter les professionnels que pour autant le marché ne soit pas « bloqué »: les transactions continuent à se faire).

Je vais étayer d’un exemple. Visite il y a une semaine d’un studio (34m2) à rénover à Bordeaux dans un secteur coté et proche des commodités. Prix demandé: 65k€ net vendeur, crânement affiché à 69900€ FAI. L’agent immobilier paraît sérieux (pas de folklore, pas de condescendance et un discours sain, de plus un circuit d’annonce très classique dans les PA du journal Sud-Ouest). Je fais une offre à 67k€, refusée. L’immobilier arrondi les angles, me demande si je suis prêt à remonter de 1000€ et s’engage à réduire sa commission de 500€. Mon offre est acceptée à 68k€ (63600€ net vendeur, soit tout de même près de 7% de commissions…). Cette seconde étape s’est déroulée en moins d’une heure!

Reprenons chaque point:

2000€/m2 (+ 300 à 800€ travaux finalisés): je suis donc en fourchette basse du marché (d’autant que je gère moi-même les travaux, donc une note qui devrait être la plus réduite possible).
Aux alentours de 70k€, j’ai essentiellement des studios plus petits, parfois sur des secteurs prisés, et toujours avec des travaux (puisque ma recherche était aiguillée vers cet item).
Date de mise sur le marché inconnue mais je sais que la propriétaire vit à l’étranger. Il s’agit donc de la vente d’un actif. J’aurais pu jouer la stratégie de pourrissement en pensant qu’elle a besoin d’argent (donc apte à céder quant à la négo) mais j’estime le prix « placé » sur le marché donc je ne veux pas courir le risque.
Le lieu a du potentiel car en dépit d’une situation au RDC (très peu de passage piéton), il a une double exposition, une HSP de 3,60m (possibilité de mezzanine de couchage) et des travaux simples (peu de choses à casser, parquet récupérable, pièce rectangulaire facilement « re-cloisonnable »).
Comme la quasi-totalité des biens à rénover visités, mon avantage est une faculté de projection, et un calcul rapide des coûts de transformation. Là où l’acheteur lambda qui cherche sa résidence principale résonnera en lourdeur des travaux, délai de mise à disposition, gestion du chantier…etc.

Le marché se situe pour cette rue précise entre 2610 et 3430€/m2, soit une revente théorique entre 89 et 117k€. Les frais notariés sont estimés à 5000€ et les intérêts courants sur la période (entre le moment ma prise de propriété et ma revente effective estimée entre 4 et 10 mois) dans une fourchette de 1000 à 2500€. Soit une enveloppe de travaux maximale (pour remplir l’hypothèse d’une opération sans gain financier!) entre 13 et 43k€ (budget estimé à 8k€ en premier jet).

Conclusion: il convient de reformuler la phrase « ai-je payé le juste prix? » (ou encore « n’ai-je pas payé trop cher? ») en « combien je peux gagner sur cette opération? » et en « qu’aurais-je obtenu comme autre bien pour le même prix? » (et ainsi de comparer facilement les opérations entre elles, en terme de gain, de difficulté, d’effort, de délai, de probabilité de revente…etc).

Trier ses amis

fév 9, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Mieux s'organiser 10 commentaires Tags: amis, facebook

Ca va de toute façon se faire: vous allez perdre la moitié de vos amis dans 7 ans, et c’est prouvé scientifiquement. Posez-vous quelques minutes et demandez-vous quel était votre entourage en 2003? Je ne parle pas de votre meilleur ami qui l’est sans doute encore, ni de votre ami d’enfance qui vous a toujours suivi, mais du cercle de personnes qui vous côtoyiez régulièrement (hors famille et hors relations professionnelles donc). Pour certains, il n’y en a qu’une poignée qui se compte sur une main, pour d’autres des dizaines et des dizaines de copains qui gravitent autour de vous. Peu importe, c’est votre cercle et c’est à vous de le définir.

Lister (exhaustivement) ses amis

J’ai fait ce travail de lister de manière la plus exhaustive possible mes « amis ». J’en ai comptabilisé 76. C’est aujourd’hui facilité avec les réseaux sociaux (comme Facebook), même s’il faut justement se demander qui sont les amis au sens strict (mon score passerait à 147 sinon) dans ce melting-pot de soit-disant « amis » qui comprend de la famille, des amis plus revus depuis plusieurs années, des amis croisés une seule fois dans une soirée, des amis d’amis que finalement on ne connaît pas vraiment, des contacts professionnel…etc. Pour cela, les « groupes » ont été inventés afin de classifier tout ce beau monde.

Regrouper, trier, catégoriser, identifier ses amis …et finalement déclassifier

Chacun a ses propres critères. On peut évidemment trier ses amis par origines (boulot, études, sport…), par ancienneté, par proximité (géographique ou sentimentale), par centres d’intérêts, par fréquence de fréquentation…etc. En faisant des recherches, je suis tombé sur un billet intéressant qui identifie 3 catégories: « amitié par intérêt » – « amitié par plaisir » – « amitié achevée fondée sur la vertu ».

Pour ma part, j’ai simplement construit un tableau Excel dans lequel j’ai pu identifier:

22 amis desquels je me sens proche (d’aucuns les nommeraient « bons amis »)
19 amis avec lesquels j’aimerais développer notre relation (soit parce que l’amitié est récente, naissante, soit parce que ce sont des proches d’hier malheureusement un peu perdus de vue)
31 amis que je pourrais voir malgré l’éloignement géographique (pour certains simplement parce que c’est déjà le cas). Paradoxalement, pour beaucoup je pense même que ça pourrait améliorer la qualité de notre relation.

Vient ensuite la phase la plus délicate, la plus douloureuse et la plus excitante, le tout à la fois: la suppression pure et simple de certaines personnes de votre liste. Pourquoi? Parce qu’ils sont toujours là mais dans un état au mieux d’inutilité, de stand-by, au pire de pompage de votre énergie! Vous pouvez aussi vous livrer à un exercice du genre « s’il n’en restait que 5 « .

Ceux qui n’ont jamais trier leur armoire de vêtements ne peuvent pas comprendre le bien-être que procure cet acte. Attention, je ne prétends pas jeter certains amis comme un vieux linge sale mais finalement d’optimiser et d’accélérer un phénomène naturel de l’évolution de la vie. Pour donner une analogie: la plupart des gens vont se marier, et attendent le grand amour; d’autres vont finalement catalyser le processus (en multipliant les sorties, en s’inscrivant sur des sites de rencontres…etc).

Reconstruire votre socialité sur des bases saines

Le tri est fait. Vient ensuite une phase ô combien plus enrichissante (surtout si à la lecture de la phase précédente vous étiez pris d’un certain dégoût): utiliser la place libérée, la quantité de temps, d’amour disponible pour d’autres personnes. Cela peut bien sûr être l’occasion d’enrichir un lien existant ou au contraire s’ouvrir d’autres perspectives.

A suivre…

Et vous, quel regard posez-vous (en essayant d’être le plus objectif, bien qu’omniscient) sur votre réseau d’amis?

La frugalité au service de votre richesse

fév 6, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Indépendance Financière 6 commentaires Tags: frugalité, Indépendance financière

Pour beaucoup, devenir riche, c’est gagner plus d’argent alors que réduire ses dépenses, c’est se serrer la ceinture, c’est uniquement « être moins pauvre ». Mais l’indépendance financière repose avant tout sur l’optimisation: on bascule dans la richesse dès lors que les entrées sont supérieures aux dépenses car 1€ de bonus, c’est 1€ de capacité d’investissement,donc de richesse et plus important de « richesse saine » puisque ça permet d’acquérir des actifs qui généreront des revenus passifs! (alors que 1€ de malus, c’est une dette donc une pollution financière car là aussi les intérêts courent mais… contre vous).

Voici donc quelques principes que je m’applique à moi-même:

Ne plus prendre de dessert au restaurant. Une pâtisserie est un plaisir interdit. Bourré de sucres, de graisses et de calories. Plaisir extrêmement éphémère car non seulement il se déposera directement là où il faudra 100x plus d’exercice pour l’éliminer qu’il n’en n’aura fallu pour l’ingurgiter (sans parler de sa lourdeur quasi immédiate qui pèsera toute l’après-midi ou la soirée durant). Par ailleurs un dessert coûte aujourd’hui à la carte au minimum 6€ et plus souvent culmine à 8 ou 9€! Somme moyenne (40 à 60F) à débourser pour un plat du jour avant le passage à l’euro…
Supprimer l’alcool, sauf le vin et la bière. Etre saoul et gérer sa gueule de bois freine votre ascension à la richesse.Quant au sentiment agréable d’ivresse naissante, il peut parfaitement être atteint en se limitant à ces spiritueux « légers » (surtout si on n’en consomme qu’à intervalles peu rapprochés). De plus ils sont nettement moins coûteux, que ce soit en CHR ou dans la distribution. Sans parler de la joie (pécuniaire notamment) d’acheter son pinard directement au producteur!
Eviter de prendre le taxi (ou bien sûr la voiture si vous en avez une). Je parle ici d’une situation essentiellement applicable aux grandes métropoles françaises et par extension européennes. Le taxi est un mode de déplacement plus coûteux que les déplacements en TEC ou par sa propre condition physique (pieds, vélo, rollers, skate…etc). Le gain de temps est relatif et surtout le prix sans comparaison (course moyenne de 15/20€ pour ma part comparativement à un ticket de métro ou 1h de Vélib’).
Emporter un « kit de survie alimentaire ». Un petit creux ou une grande soif peuvent s’assouvir n’importe où: une barre chocolatée à la gare, un sandwich-cellophane sur une aire d’autoroute, un soda dans un bar…etc. Non seulement c’est du poison pré-fabriqué mais en plus les prix sont démesurés. Le réel coût d’une alternative (petite bouteille d’eau + barre protéinée ou fruit) est de faire l’effort de ne plus oublier ce kit.
Ne pas acheter au prix affiché. A ne pas confondre avec radins.com: si je veux quelque-chose je me l’achète. Mais une petite recherche aboutira probablement vers un code promotionnel pour un achat en ligne, demander une remise à un commerçant vous permettra peut-être de l’obtenir, choisir la version électronique d’un livre vous fera souvent économiser 20%, s’unir à plusieurs afin de négocier un rabais pour achat groupé…etc. Les modes de distribution se multiplient et les modes d’achats eux aussi: les possibilités sont décuplées.

Et vous, quelles sont vos solutions (j’ai bien dit « solutions », pas « astuces »), vos alternatives pour devenir riche?

Choisir sa stratégie d’investissement immobilier

jan 30, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Immobilier 20 commentaires

Si l’on excepte les manières fantaisistes de faire fortune (gagner au loto… alors que vous ne jouez pas, hériter d’un oncle d’Amérique… alors que votre famille n’a jamais quitté le département, braquer une banque… alors que rouler à 140 vous apporte déjà beaucoup de frissons), il reste 3 voies dites royales: la Bourse, la Pierre (l’immobilier) et le Business (l’entrepreunariat).

Vous avez pour beaucoup vu ce reportage il y a quelques mois (années?) d’un pompier parisien (et retraité) ayant acheté des petites surfaces qu’il louait. Au fil du temps et des opérations, il avait construit un véritable patrimoine. Est-ce encore possible aujourd’hui d’opter pour cette stratégie: acheter des appartements, les retaper ou les embellir (j’aurai l’occasion de faire un billet spécifique sur le home-stagging), les louer, générer du cash-flow, mettre en place un cercle vertueux de ce système…?

Faisons simple pour le raisonnement et l’exemple: en moyenne le prix au m2 à Paris intra-muros s’élève à 6000€ à l’achat et 23€ en locatif. Ce qui nous donnerait un achat à 150k€ pour un studio (+10000€ de frais notariés) pour un revenu locatif de 575€. Ce sont bien entendu des moyennes, et il est possible d’optimiser un peu. A titre d’exemple, je loue un studio de 23m2 à Montrouge (première couronne, donc Paris extra-muros pour ceux qui ne connaissent pas) pour 675€ HC (en meublé). Revenons à notre achat: avec un crédit sur 20 ans à un taux de 4% (ce qui d’ailleurs constitue un taux moyen HORS assurance…), la mensualité à rembourser serait de 970€ (sans apport). No comment. Car il faut encore déduire la taxe foncière, les vacances de locataires, le coût d’entretien…etc. Bien sûr les loyers vont augmenter gentiment (selon l’indice INSEE du coût de la construction) alors que le crédit à taux fixe ne bougera pas, donc inéluctablement, les courbes (si elles ne sont pas trop éloignées) finiront par se croiser. Mais le but n’est pas là: il faut dégager un cashflow dès le départ. Or en partant sur l’hypothèse d’une « opération blanche », il faudrait un prix d’achat qui ne dépasse pas 90k€ (soit -40% par rapport à notre prix de référence ou encore un ratio de 3600€/m2!!!)… En admettant de trouver un bien dont le prix corresponde à cette stratégie, en admettant de le louer à un prix intéressant (pas impossible puisque j’ai pu réaliser cette opération, certes avec un achat en 2006, et une location en 2009 après y avoir moi-même habité 2 ans), le bien commencera a générer des revenus réellement intéressants au terme du crédit …dans 20 ans!

Conclusion provisoire n°1: je quitte Paris et je vais chercher mon eldorado à Bordeaux, ma ville d’adoption et de coeur et où vivent mes parents.

Retour rapide au calcul avec les éléments actualisés: achat du studio pour 75k€ (3000€/m2) pour un loyer de 300€ (12€/m2: dans les faits on serait plutôt aux alentours de 400€ pour un bien de ce type) vs un remboursement de crédit de 485€. L’objectif serait de trouver un bien à 62k€ au maximum. Moins aléatoire que dans la capitale mais toujours incertain…

Conclusion provisoire n°2: la stratégie d’acheter un bien de petite surface pour le louer n’est pas rentable et nécessite en plus de rechercher un produit rare.

Changement de technique: je cherche à présent un vrai projet. L’investissement-roi: un immeuble de rapport. 3 options:

Acheter un immeuble comportant déjà plusieurs lots ET déjà loué. Cela revient à calculer un rendement locatif parfaitement connu. Dans la pratique, il est rare de dépasser les 6/7% bruts, ce qui est assez faible et donnerait un rendement net net (charges et imposition déduites) largement sous les 5%. A oublier.
Acheter un immeuble comportant déjà plusieurs lots mais VIDE. Puis faire des travaux (souvent d’amélioration, d’embellissement: qui a dit « home-staging »?), puis augmenter substantiellement les loyers (voire opter pour du meublé).
Acheter un immeuble à transformer. Globalement cela revient à découper la surface pour décupler le rendement locatif (on louera à un meilleur prix 2 studios de 25m2 chacun plutôt qu’un T2 de 50m2, avec en bonus la dilution du risque d’impayés).

J’apprends rapidement qu’il y a une disposition spécifique: chaque nouveau logement doit comporter une place de parking. Donc si je crée des lots supplémentaires, il me faut autant de places (par exemple si j’ai une maison et que je crée 3 T2, cela nécessite 2 places). Donc soit il est techniquement possible de le faire (dans mon exemple si la maison a un garage de 3 places au départ), soit il faut en acquérir un (ou une concession de longue durée) dans un rayon de 300m autour du bien, soit il faut s’acquitter d’une taxe de 17000€ (par place) à la CUB (communauté urbaine de Bordeaux).

Et puis au bout de quelques visites, j’apprends à calculer rapidement. Il faut surfer à droite à gauche notamment sur seloger.com afin de se faire une idée du marché (valeur locative et valeur de transaction). Un indicateur commun à toutes les régions est qu’un financement sur 20 ans grosso-modo équivaut à 1000€/ mois/ tranche de 150k€.

Je repère un bien particulier dans un quartier en plein devenir (validé par le PLU et la volonté politique communiquée par la ville): un double plateau de 230m2 avec un local commercial et possibilité d’y faire 1 T2 et 2 T3. L’arrêt du tramway est pile devant! Et le ratio n’est que de 1000€/m2 (moyenne de 2500 dans le quartier) et avant négociation!! Seulement les travaux sont très lourds, sans doute trop, le commerce n’a pas encore éclos dans cette zone (donc des revenus incertains pour cette partie) et les surfaces après découpe auraient une configuration relativement atypique (donc susceptible de ne pas plaire au plus grand nombre).

Conclusion n°3: relisez « La grenouille qui veut se faire aussi grosse que le boeuf« … il ne faut pas confondre avoir de l’ambition et voir trop grand au départ. J’ai décidé de ne pas prendre le risque de me dégoûter de l’immobilier avec ma première opération en tant qu’investisseur.

Conclusion n°3 bis: investisseur c’est un métier mais qui demande d’amorcer la pompe. Je vais passer par la case « marchand de biens » afin de me créer un capital.

Quelquefois il y a des rencontres. Quelqu’un qui ne vous donne pas l’impression de vous questionner et qui en un temps record vous cerne totalement, ou plutôt comprend avec beaucoup d’acuité la recherche et les projets qu’on a (alors qu’on a soi-même du mal à les formuler). J’étais venu pour visiter un immeuble (avec travaux) transformable en lots, je découvre une maison individuelle. J’étais venu pour un rapport locatif, je repars avec l’idée de réaliser une opération en marchand de biens. J’étais venu quérir un ratio de prix au m2 imbattable, je raisonne à présent en prix de vente marché et seuils psychologiques.

Après tout, l’idée est de gagner de l’argent. Quel intérêt d’investir dans un actif qui ne me rapportera que peu d’argent et libérant son potentiel au bout de nombreuses années seulement….!? Sans trop s’exposer, il est parfaitement jouable de réaliser 2 ou 3 opérations d’achat-revente, en y déclarant à chaque reprise sa résidence principale (pas de taxation sur la plues-value). Les culbutes réalisées pourront soit former un apport en vue d’acheter un bien plus cher, soit permettre l’achat d’un actif cash et donc générant dès le départ des revenus via les loyers récoltés.

Conclusion n°4: bye bye l’investissement locatif, place à la formule achat + travaux/ rénovation/ embellissement + revente = plus-value.

Conclusion n°4 bis: cette opération est réalisable n’importe où sur n’importe quel type de bien. Toutefois afin d’avoir un effet de levier plus massif, je décide de m’orienter vers des surfaces familiales (maisons, T3, T4, éventuellement T5).

Récapitulatif:

Se concentrer sur un secteur géographique porteur ET que l’on connaît
Opter pour l’alternative de chercher un bien en « décalage » avec le marché (offre très supérieure à la demande)
Démarrer avec un capital… donc en créer un via le biais d’opérations de « marchand de biens »
Faire les travaux soi-même (dans la mesure du possible)
Choisir un bien ni trop grand (pour s’assurer de boucler le projet, et rapidement), ni trop petit (pour s’assurer un effet de levier suffisant à la revente).

Economies d’un oisif

jan 18, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Indépendance Financière 11 commentaires

Quelquefois il est utile de procastiner. Ca fait 5 mois que je ne travaille plus. L’inactivité a fait place à la culpabilisation d’être chez soi, de ne rien faire. Jusqu’au jour où j’ai décidé de ne plus travailler. Plus au sens où nous l’entendons, plus au quotidien pour remplir la gamelle et payer le loyer.

Maintenant que la décision est entérinée, que je suis d’accord avec moi-même, je peux libérer mon esprit et écrire sur une page blanche mon plan d’actions. Toute mon énergie sera maintenant consacrée à être riche. Pas à le devenir mais à l’être (et à en prendre conscience), et à défaut, à l’être encore davantage!

Une moyenne a cela de vertueux qu’elle permet de se situer, même si je préfère les médianes aux moyennes (savez-vous d’ailleurs qu’en gagnant plus de 3000€/ mois, vous faites partie des 10% de Français les plus riches…!?). Je me suis donc penché sur les moyennes de l’INSEE: structures des dépenses selon l’âge, selon le type de ménage, selon le niveau de vie, et surtout selon la CSP (catégorie socio-professionnelle).

Du temps où je «m’esclavais», j’appartenais à la seconde catégorie d’actifs. A présent, je suis labellisé «autre inactif», catégorie fourre-tout où nos milliardaires pas encore exilés côtoient les SDF.

L’analyse est donc à tempérer d’autant. Toutefois, on peut trouver certaines cohérences:

Le budget alimentation varie peu (les cadres dépensent un peu moins proportionnellement car gagnent plus, raisonnement inversé pour les agriculteurs et les retraités, ces derniers achetant en outre peut-être davantage des produits de qualité ou de proximité donc plus chers).
Le poids du logement pour ces «autres inactifs» est très lourd: sans doute dû à l’absence de salaire régulier (et souvent de salaire tout court!).
Le budget transport est lui plus bas. La preuve que c’est avant tout une dépense nécessaire pour se rendre à son lieu de travail: je vous l’avais dit que travailler coûte de l’argent…
Même réflexion pour la catégorie CHR: il serait malhonnête de prétendre que le delta est uniquement dévolu au déjeuner sur son lieu de travail mais une partie y est sans doute consacrée (proportion plus haute dans une CSP assez modeste que sont les «professions intermédiaires»).

La meilleure méthode (mais heureusement pas la seule!) pour être encore plus riche est donc de dépenser moins, faute de gagner plus et donc de verser dans la frugalité. A partir de ce constat, aucune action personnelle ne peut se substituer entre deux individus car les rythmes de vie sont trop divers.

Quelles coupes franches pouvez-vous faire dans votre budget? Faites un test simple de vous passer de votre téléphone portable durant une semaine (indiquez sur votre messagerie qu’il faut vous joindre par mail ou sur une fixe), puis pendant une semaine ne déjeunez/ dînez plus au restaurant (apportez votre gamelle si vous persistez à travailler, invitez des amis à la maison et cuisinez vous-même…etc), puis pendant une autre semaine ne prenez plus votre voiture (débrouillez-vous en TEC, à pied voire en taxi pour les urgences), puis…etc. Au final, faites le bilan.

Si vous n’avez pas encore compris que travailler vous coûte de l’argent, commencez par économiser. Souhaitez-vous à présent apprendre comment vivre sans votre job?

Riche… jusqu’où?

jan 18, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Indépendance Financière 4 commentaires

De manière simple: «Riche (adjectif): qui possède beaucoup – Riche (nom): personne qui possède beaucoup de biens.»

Et pour vous, c’est quoi «être riche»? Est-ce une fin en soi que de devenir «un riche»? Et pour n’être qu’un parmi d’autres, à partir de quel niveau vous considérerez-vous comme riche? Pour au final continuer à être le pauvre de quelqu’un du rang supérieur…

«Riche, c’est quand on ne compte plus!» Certes mais ça dépend de ses besoins. Si j’ai 10000€ de rente par mois, je peux m’acheter un beau vélo tout neuf tous les mois mais si j’en ai 50000, le même rythme pour une voiture de sport me mettra financièrement en péril (sans compter l’entretien, j’entends d’ici les comptables au fond…).

Pourquoi ne pas prendre en considération le capital, ce dont nous disposons sur notre compte? Tout simplement parce que d’une part nous n’en disposons pas forcément (un patrimoine immobilier ne permet pas de retirer du cash au distributeur, pourtant il s’agit bien d’un capital); et que d’autre part l’argent n’est rien pour ce qu’il représente mais seulement pour ce qu’il permet. Donc l’essentiel se résume à ce dont nous disposons par mois, par an, par jour. Que cela se nomme rente, revenu ou salaire (beurk).

Sur un aspect purement mercantile (d’autres facettes de la richesse seront abordées sur de prochains billets): LA question est donc de pointer le curseur sur le montant le plus précis nécessaire pour mener la vie que l’on souhaite.

Toute considération de travail mise à part. Car le travail a un coût. Parce qu’il faut habiter à Paris où se trouve notre job (re-beurk) plutôt que dans un chalet à la montagne ou en Amérique du Sud. Parce qu’il faut acheter et entretenir une voiture alors qu’on aime faire du vélo. Parce qu’il faut acheter des costumes hors de prix pour être crédible et respecter les codes…etc

A mon sens il est aussi important d’établir la fréquence d’usage de cet argent: jour, semaine, mois, année. Parce qu’on ne le dépense pas de la même façon et parce qu’on ne le gagne pas non plus de la même façon!

Après les débats diffèrent: certains vont prôner «l’indépendance financière», c’est-à-dire mettre en place un ou plusieurs systèmes permettant d’engranger la somme à la fréquence voulue quand d’autres préféreront atteindre un capital qui une fois placé développera une rente (communément appelé «faire fortune» ou «devenir riche»).

Il serait ubuesque de ne se concentrer que sur un des aspects: revenu ou capital. Ne développer que du revenu ne serait pas pérenne car aucun système ne peut être totalement automatisé et donc s’arrêterait si on ne s’y investit plus. Ne développer que du capital serait idéalement la solution à long terme mais hors de question d’attendre de réunir plusieurs centaines de milliers d’euro pour en profiter!

Et vous, à combien évaluez-vous votre souhait de richesse? A quelle fréquence? Et comment comptez-vous y parvenir?

2010: année 0

jan 18, 2010 Rédigé par Frédéric Erdmann dans Actualités du blog 10 commentaires

Fucking crisis disent certains. Personnellement, je la remercie. Elle m’a permise en tant qu’élément déclencheur de revendre ma boutique dans laquelle je végétais depuis 4 ans. Sans renouveau, sans perspective, fier et esclave à la fois d’avoir créé mon propre emploi. Travailler pour soi, c’est travailler quand même et le sacerdoce est d’autant plus grand qu’on travaille avant tout pour les autres.

Au sens sociétal, je souhaite être un «oisif». Et en me payant le luxe de cultiver les paradoxes. Ne plus travailler pour gagner ma vie mais pour m’épanouir. Il me faut donc d’autres sources de revenus. Je vais commencer par là: exploiter mon énergie à créer des systèmes de cashflow. C’est un des points que vous pourrez suivre sur ce blog.

Parallèlement, j’aspire à me développer personnellement. De manière directe, pas par une lente construction, mais en faisant des coupes franches. Vous verrez lesquelles sur ce blog.

Un de plus? Oui, un blog de plus sur le développement personnel. C’est pareil qu’ailleurs? Oui, forcément, les thèmes ne sont pas extensibles à l’infini; ce qui change, c’est le prisme à travers lequel on regarde le problème et l’angle d’attaque par lequel on y apporte des solutions. Donc la réponse est Non: ce n’est jamais pareil.

Bonne lecture. Bonne participation. Bonne chance (ça, c’est pour moi!).

1 2 3

alteriche.com

toutes les alternatives pour devenir (enfin) riche…