Choisir sa stratégie d’investissement immobilier

Si l’on excepte les manières fantaisistes de faire fortune (gagner au loto… alors que vous ne jouez pas, hériter d’un oncle d’Amérique… alors que votre famille n’a jamais quitté le département, braquer une banque… alors que rouler à 140 vous apporte déjà beaucoup de frissons), il reste 3 voies dites royales: la Bourse, la Pierre (l’immobilier) et le Business (l’entrepreunariat).

Vous avez pour beaucoup vu ce reportage il y a quelques mois (années?) d’un pompier parisien (et retraité) ayant acheté des petites surfaces qu’il louait. Au fil du temps et des opérations, il avait construit un véritable patrimoine. Est-ce encore possible aujourd’hui d’opter pour cette stratégie: acheter des appartements, les retaper ou les embellir (j’aurai l’occasion de faire un billet spécifique sur le home-stagging), les louer, générer du cash-flow, mettre en place un cercle vertueux de ce système…?

Faisons simple pour le raisonnement et l’exemple: en moyenne le prix au m2 à Paris intra-muros s’élève à 6000€ à l’achat et 23€ en locatif. Ce qui nous donnerait un achat à 150k€ pour un studio (+10000€ de frais notariés) pour un revenu locatif de 575€. Ce sont bien entendu des moyennes, et il est possible d’optimiser un peu. A titre d’exemple, je loue un studio de 23m2 à Montrouge (première couronne, donc Paris extra-muros pour ceux qui ne connaissent pas) pour 675€ HC (en meublé). Revenons à notre achat: avec un crédit sur 20 ans à un taux de 4% (ce qui d’ailleurs constitue un taux moyen HORS assurance…), la mensualité à rembourser serait de 970€ (sans apport). No comment. Car il faut encore déduire la taxe foncière, les vacances de locataires, le coût d’entretien…etc. Bien sûr les loyers vont augmenter gentiment (selon l’indice INSEE du coût de la construction) alors que le crédit à taux fixe ne bougera pas, donc inéluctablement, les courbes (si elles ne sont pas trop éloignées) finiront par se croiser. Mais le but n’est pas là: il faut dégager un cashflow dès le départ. Or en partant sur l’hypothèse d’une « opération blanche », il faudrait un prix d’achat qui ne dépasse pas 90k€ (soit -40% par rapport à notre prix de référence ou encore un ratio de 3600€/m2!!!)… En admettant de trouver un bien dont le prix corresponde à cette stratégie, en admettant de le louer à un prix intéressant (pas impossible puisque j’ai pu réaliser cette opération, certes avec un achat en 2006, et une location en 2009 après y avoir moi-même habité 2 ans), le bien commencera a générer des revenus réellement intéressants au terme du crédit …dans 20 ans!

Conclusion provisoire n°1: je quitte Paris et je vais chercher mon eldorado à Bordeaux, ma ville d’adoption et de coeur et où vivent mes parents.

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Retour rapide au calcul avec les éléments actualisés: achat du studio pour 75k€ (3000€/m2) pour un loyer de 300€ (12€/m2: dans les faits on serait plutôt aux alentours de 400€ pour un bien de ce type) vs un remboursement de crédit de 485€. L’objectif serait de trouver un bien à 62k€ au maximum. Moins aléatoire que dans la capitale mais toujours incertain…

Conclusion provisoire n°2: la stratégie d’acheter un bien de petite surface pour le louer n’est pas rentable et nécessite en plus de rechercher un produit rare.

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Changement de technique: je cherche à présent un vrai projet. L’investissement-roi: un immeuble de rapport. 3 options:

  • Acheter un immeuble comportant déjà plusieurs lots ET déjà loué. Cela revient à calculer un rendement locatif parfaitement connu. Dans la pratique, il est rare de dépasser les 6/7% bruts, ce qui est assez faible et donnerait un rendement net net (charges et imposition déduites) largement sous les 5%. A oublier.
  • Acheter un immeuble comportant déjà plusieurs lots mais VIDE. Puis faire des travaux (souvent d’amélioration, d’embellissement: qui a dit « home-staging »?), puis augmenter substantiellement les loyers (voire opter pour du meublé).
  • Acheter un immeuble à transformer. Globalement cela revient à découper la surface pour décupler le rendement locatif (on louera à un meilleur prix 2 studios de 25m2 chacun plutôt qu’un T2 de 50m2, avec en bonus la dilution du risque d’impayés).

J’apprends rapidement qu’il y a une disposition spécifique: chaque nouveau logement doit comporter une place de parking. Donc si je crée des lots supplémentaires, il me faut autant de places (par exemple si j’ai une maison et que je crée 3 T2, cela nécessite 2 places). Donc soit il est techniquement possible de le faire (dans mon exemple si la maison a un garage de 3 places au départ), soit il faut en acquérir un (ou une concession de longue durée) dans un rayon de 300m autour du bien, soit il faut s’acquitter d’une taxe de 17000€ (par place) à la CUB (communauté urbaine de Bordeaux).

Et puis au bout de quelques visites, j’apprends à calculer rapidement. Il faut surfer à droite à gauche notamment sur seloger.com afin de se faire une idée du marché (valeur locative et valeur de transaction). Un indicateur commun à toutes les régions est qu’un financement sur 20 ans grosso-modo équivaut à 1000€/ mois/ tranche de 150k€.

Je repère un bien particulier dans un quartier en plein devenir (validé par le PLU et la volonté politique communiquée par la ville): un double plateau de 230m2 avec un local commercial et possibilité d’y faire 1 T2 et 2 T3. L’arrêt du tramway est pile devant! Et le ratio n’est que de 1000€/m2 (moyenne de 2500 dans le quartier) et avant négociation!! Seulement les travaux sont très lourds, sans doute trop, le commerce n’a pas encore éclos dans cette zone (donc des revenus incertains pour cette partie) et les surfaces après découpe auraient une configuration relativement atypique (donc susceptible de ne pas plaire au plus grand nombre).

Conclusion n°3: relisez « La grenouille qui veut se faire aussi grosse que le boeuf« … il ne faut pas confondre avoir de l’ambition et voir trop grand au départ. J’ai décidé de ne pas prendre le risque de me dégoûter de l’immobilier avec ma première opération en tant qu’investisseur.

Conclusion n°3 bis: investisseur c’est un métier mais qui demande d’amorcer la pompe. Je vais passer par la case « marchand de biens » afin de me créer un capital.

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Quelquefois il y a des rencontres. Quelqu’un qui ne vous donne pas l’impression de vous questionner et qui en un temps record vous cerne totalement, ou plutôt comprend avec beaucoup d’acuité la recherche et les projets qu’on a (alors qu’on a soi-même du mal à les formuler). J’étais venu pour visiter un immeuble (avec travaux) transformable en lots, je découvre une maison individuelle. J’étais venu pour un rapport locatif, je repars avec l’idée de réaliser une opération en marchand de biens. J’étais venu quérir un ratio de prix au m2 imbattable, je raisonne à présent en prix de vente marché et seuils psychologiques.

Après tout, l’idée est de gagner de l’argent. Quel intérêt d’investir dans un actif qui ne me rapportera que peu d’argent et libérant son potentiel au bout de nombreuses années seulement….!? Sans trop s’exposer, il est parfaitement jouable de réaliser 2 ou 3 opérations d’achat-revente, en y déclarant à chaque reprise sa résidence principale (pas de taxation sur la plues-value). Les culbutes réalisées pourront soit former un apport en vue d’acheter un bien plus cher, soit permettre l’achat d’un actif cash et donc générant dès le départ des revenus via les loyers récoltés.

Conclusion n°4: bye bye l’investissement locatif, place à la formule achat + travaux/ rénovation/ embellissement + revente = plus-value.

Conclusion n°4 bis: cette opération est réalisable n’importe où sur n’importe quel type de bien. Toutefois afin d’avoir un effet de levier plus massif, je décide de m’orienter vers des surfaces familiales (maisons, T3, T4, éventuellement T5).

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Récapitulatif:

  • Se concentrer sur un secteur géographique porteur ET que l’on connaît
  • Opter pour l’alternative de chercher un bien en « décalage » avec le marché (offre très supérieure à la demande)
  • Démarrer avec un capital… donc en créer un via le biais d’opérations de « marchand de biens »
  • Faire les travaux soi-même (dans la mesure du possible)
  • Choisir un bien ni trop grand (pour s’assurer de boucler le projet, et rapidement), ni trop petit (pour s’assurer un effet de levier suffisant à la revente).


26 commentaires

  1. Article bien détaillé et très intéressant. J’aime beaucoup la structure et les conclusions provisoires qui permettent de suivre ton raisonnement . En plus les chiffres aident bien.

    Par contre pour en revenir à ton projet, vu le marché immobilier qui n’a pas l’air très rose en ce moment, n’est ce pas un peu risqué de se lancer dans le marchandage de bien? Car ce n’est pas tout d’acheter le bien à un prix plus bas que la moyenne, il faut réussir à le revendre derrière.

    Tu t’orientes vers les maisons plutôt que les appartements pour le home staging, ne penses tu pas que les travaux seront plus importants sur une maison que sur un appartement, et le fait de vouloir faire seul les travaux risque de ralentir considérablement l’opération de revente (il faut espérer que les prix ne baissent pas pendant ce temps).

    Autrement plus globalement je te rejoins sur les 3 moyens de s’enrichir et j’aimerais tâter les 3, par contre je commence par le montage de mon entreprise dans un premier temps. On verra bien par la suite 🙂 D’ailleurs si tu comptes faire des articles sur ton idée des investissements boursier je suis preneur!

  2. Le marché ne tarit pas de biens.
    Certes les durées de transactions s’allongent en moyenne et les prix baissent
    _ sur des biens avec défauts (boudés par les acheteurs car il y a plus de choix: on n’est plus obligé de signer dans la journée au prix fort!)
    _ ou au contraire sur des biens « trop beaux » (c’est délicat d’acheter à prix d’or un T2 avec une terrasse de 50m2 parce que ce bien ne suivra plus la tendance haussière discontinue pré-bulle).

    Sur des biens « classiques », la demande existe toujours (par exemple un jeune couple avec enfants (non primo-accédant) et qui cherche une petite maison) et reste déséquilibrée face à l’offre (la crise n’a pas poussé un stock de biens à la vente ni stoppé la recherche de résidence principale).

    Par ailleurs les projets vers lesquels je m’oriente vont plus loin que le home-staging avec des travaux plus importants (changement des ouvrants, réfection de l’électricité, création de pièces d’eau ou rénovation totale de celles-ci…etc).

    Aujourd’hui, le réel point d’interrogation reste le financement. A suivre…

  3. En effet je trouve que ce genre de bien peut être intéressant dans le sens ou il doit y avoir de la demande dessus et donc être confiant pour réussir une revente, mais reste à savoir à quel prix.

    Tout est là car qui dit travaux plus importants dit coûts plus important, et dans ce cas il faudra une marge plus importante aussi pour pouvoir faire aussi bien voir mieux que le home-staging d’appart.

    Je ne suis pas forcément un fan du home-staging d’appart, mais je me dis que l’équivalent adapté à une maison est plus délicat encore.

    Comme tu le disais, « le point d’interrogation reste le financement », et tu avais développé ton raisonnement en disant que tu t’orientais vers ce genre d’opération pour « amorcer la pompe » mais au final on en revient toujours au même problème de l’investissement initial. Comment faire le premier pas dans ce domaine, comment enclencher le cercle vertueux?

    Tu disais ne pas vouloir « prendre le risque de me dégoûter de l’immobilier avec ma première opération », peut être serait il mieux de commencer petit, tester sur une petite surface genre appart, voir studio pour se faire la main avant de passer aux maisons. Car si tu rencontre des difficultés avec le home-staging d’appart, tu sauras que ce n’est même pas la peine de penser faire encore plus avec une maison.

    J’aimerais bien être plus constructif mais ce n’est pas évident car il n’y a pas vraiment de solution idéale. Et je pense que dans ce domaine la première expérience peut être vraiment déterminante en bien ou en mal pour la suite de ton projet.

  4. J’ai déjà fait du home-staging dans 3 appartements que j’avais acheté à titre perso (résidence principale).
    Revendus à chaque fois avec une belle plus-value: rien de comparable car c’était en pleine période dorée de l’explosion des prix. Cependant, je pense aussi que mes aménagements/décorations ont amplifié l’effet de levier (sur le 2ème, j’ai tout bonnement doublé la mise entre prix d’achat et pris de revient, et ce en moins de 10 mois; sur le 3ème, j’ai finalement décidé de le louer en meublé, avec un loyer 7% plus important que mon remboursement d’emprunt).

    L’essentiel est de démarrer, donc comme tu le dis, il est possible de démarrer (très) petit, ne serait-ce que pour comprendre le mécanisme et démarrer le cercle vertueux.
    La capacité d’emprunt génère en revanche l’étendue maximale du projet.

  5. Ah ok si tu as déjà fait ce genre d’expérience je comprends que tu souhaite passer à plus gros.

    Pour la capacité d’emprunt, il n’y a pas moyen de monter une SCI ou un truc du genre et demander aux banques de l’argent? Je pense qu’elles regarderont par rapport à ton capital et que ce sera ça le facteur limitant donc le même problème au final, mais j’y connais pas grand chose dans ce domaine.

  6. Effectuer une ou plusieurs opérations en tant que « marchand de biens amateur » permet – en y déclarant sa résidence principale – d’éviter de payer l’impôt sur la plus-value.
    Ca n’est pas une stratégie de long terme, juste une technique de démarrage, en « optimisant » grâce à cette « astuce » (à ne pas trop répéter si on veut éviter les embêtements avec le fisc…)

  7. Pingback: immobilier: payer le juste prix | alteriche

  8. Salut !

    Une petite question que je me pose là. Est-ce que c’est l’opération pierre-papier dont tu as déjà parlé? (il me semble que j’ai le bon nom?)

    Autre question aussi, combien de plus-value peux-tu tirer? Est-ce que on peut par exemple espérer faire une grosse plus-value, ou bien un metier?
    Si tu obtiens 30k€ de bénef, mais que t’as dû bosser 10h/jour dedans pendant 4 mois, ça vaut-il le coup?

  9. Non, je n’ai pas encore parlé de pierre-papier (SCPI) ici (à venir).

    En admettant que tu bosses 10h/j/4 mois (ce qui est peu probable) pour 30k€ de bénéf, ça « équivaut » à un salaire de 188k€ annuels (rapporté à un job classique 39h hebdo + 5 semaines de CP).
    Pas si mal, non?

  10. J’ai pris ces chiffres, car je ne me rends pas bien compte du boulot que ça peut être.

    Ca à l’air intéressant, ce que j’voulais savoir c’est si au final, ça reviens à avoir un salaire de 3000€ / mois.

    Car 30k benef, sur 4 mois, ça fait 7,5k/mois, et s’il faut faire 280/mois, ça revient à 26€/h, ce qui en soit n’est pas mal, mais faut le faire. Je répète que j’ai pris ces chiffres pour illustration, j’espère que tu vois où je veux en venir?

  11. Tu peux très bien te fixer l’objectif de 30k€ de plus-value (sur la base d’un petit studio en province) et sur une durée longue (par exemple 12 mois: tu fais de facto sauter l’éventuelle contrainte d’imposition sur la plus-value étant donné la résidence principale « avérée »).

    Mais dans ce cas, il faut:
    _ réaliser un très bon achat (vraiment sous le marché)
    _ gagner un maximum sur les travaux, c’est-à-dire presque tout faire toi-même
    _ gérer ce projet avec sérieux, pas en dilettante 1 dimanche par mois…
    _ ne pas oublier de prendre en compte les intérêts du crédit sur la période (qui se soustraient du gain final)
    _ et bien entendu connaître au mieux ton marché (mais ça c’est une évidence!).

  12. Et toi, quel est ton objectif par exemple, pour que j’ai un ordre d’idée?

  13. Objectif de plus-value = 20 à 40% environ du prix d’achat (chargé des frais de notaire).
    Ex: j’achète à 100, je revend entre 128 et 150 (ma marge se faisant aussi sur les travaux, qui peuvent beaucoup varier, d’où ma fourchette de marge large).

  14. Oki oki, donc tu comptes tout faire toi même alors les travaux. Et tu penses en avoir pour quelle charge de travail pour tes travaux?

  15. J’ai signé ce matin le compromis de vente!
    Je détaillerai tout le projet dans un futur billet 😉

  16. Dans ce cas, je l’attends avec impatience !

  17. Moi aussi j’attends ce billet 🙂

  18. Super, je vais voir ça.

  19. Je découvre aujourd’hui ton blog et je ne peux que m’en féliciter ou plutôt que TE féliciter.

    Raisonnements très intéressants et très bien exposés !

    Je viens moi aussi d’investir dans un actif: 2 ans de reprise d’études, j’en vois le bout dans un mois !
    Tu me permettras d’employer le terme pas tout à fait exact d’actif même si cela ne se confirmera qu’avec un emploi!
    Il reste que comme toi j’ai commencé à investir dans l’immobilier à Bordeaux.
    Je compte me lancer dans le meublé mais en constituant initialement de l’apport.

    Bravo pour ton blog, courage et réussite pour ton opération, qui je te le souhaite n’est qu’un début!

  20. L’immobilier, est églament très volatile. Mais il présente une particularité, c est que l’on peut y habiter. C’est un des avantages par rapport aux plancements en bourse.

  21. Bonjour,

    J’ai entendu parler d’un modèle de location en meublé qui permet d’être exonéré sur ses revenus locatif sous condition d’avoir sa résidence principale sous le même toit que ses locataires, d’avoir la même entrée et d’appliquer des loyers raisonnables.
    Nous sommes deux, âgés de moins de 30 ans et voudrions investir rapidement.
    L’idée serait d’acheter un immeuble de rapport correspondant aux critères cités ci dessus (capacité d’emprunt plus élevée grâce aux locataires) et de le meubler!

    Que pensez vous de ce système? ai-je oublié de prendre en compte des éléments? Est ce qu’il y a d’autres critères à respecter pour que cela fonctionne tel que le nombre d’appartement en location dans la maison?

    Merci d’avance,

  22. bonjour,
    j’ai une trentaine de biens locatifs, il est possible de réussir dans ce milieu un peu partout en France, il faut juste s’éloigner des grandes villes.

  23. J’ai lu quelque part qu’investir dans la pierre est une valeur sûre, que penses-tu de ça ? Pour ceux qui ne veulent pas placer leur argent dans l’immobilier direct, est-ce qu’investir dans une SCPI ( https://www.corum.fr/ ) serait une bonne idée ? Est-ce que c’est un bon moyen selon toi pour épargner ? Merci d’avance pour tes explications !

  24. La pierre, comme l’or, sont des valeurs refuges. Un krach boursier peut ruiner tes investissements, et tu peux aussi perdre de l’argent dans l’immobilier mais la maison, ses murs, son existence, seront toujours là.
    La pierre-papier (SCPI) est un système « mixte » mais que perso j’apparente plus à un investissement boursier: certes tu achètes un petit morceau d’un groupe immobilier donc in fine de la pierre mais rien de palpable. Mais le problème majeur est surtout que tu t’adosses sur un support, sur un groupe qui te propose le programme: tu n’es en rien acteur (choix de l’emplacement, amélioration du bien, optimisation du type de location, négociation à l’achat et à la revente…etc, bref tout ce qui selon moi rend l’immobilier « excitant »). Dernier point: tout comme pour un investissement boursier, c’est compliqué (mais pas impossible) d’obtenir un concours bancaire via un emprunt (et donc ça anihile l’avantage n°1 de l’immobilier: l’effet de levier!).

  25. Merci à toi Frederik, d’avoir pris le temps de me donner ton avis ! Effectivement, j’ai entendu dire que l’on pouvait investir dans une SCPI à crédit et que de ce fait, on a la possibilité de profiter de l’effet de levier. Selon toi, est-ce que c’est plus intéressant de contracter un crédit avec un montant élevé ou bas ?

  26. Le montant d’un crédit (pour investir, pas pour consommer!) dépend de pleins de paramètres, notamment ta stratégie d’investissement, le type de biens (de projet), ta situation personnelle (ton profil)…etc.
    Ce qui me paraît important est pour un projet immobilier d’y intégrer le maximum d’items (frais notariés, travaux, voire mobilier ou plus délicat: fond de roulement) afin de ne rien payer sur ses propres deniers (pudiquement appelé « apport »).

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