Immobilier: payer le juste prix

Je cherche à me reconvertir dans l’immobilier. Ce n’est pas un secret et ce blog a aussi pour vocation de vous faire partager mon expérience, surtout empirique car j’avance pas à pas. Ce billet est donc essentiellement destiné aux vocations de marchands de biens en herbe. Mais chaque acheteur (investisseur ou acquéreur de sa résidence principale) peut y trouver des clés.

_

Après 2 semaines et 29 visites, je fais 3 offres sur des biens assez différents mais ayant chacun un potentiel. J’ignore toujours quelle est LA stratégie idéale. Bien sûr, pour moi, car à chaque profil d’investisseur correspond sa (ses) stratégie (s). Je reste toutefois sur ma conclusion provisoire finale d’officier en tant que marchand de biens (conforté par mon banquier qui m’indique que l’obtention d’un prêt sera « paradoxalement » plus facile dans ce schéma plutôt qu’en investisseur locatif).

Pour évaluer ces 3 offres et établir une proposition, je me suis appuyé sur un certain nombre d’indicateurs pour connaître la valeur intrinsèque d’un bien:

  • Le prix au m2. C’est l’indicateur primaire du marché. Exprimé en fourchette (pas de comparaison possible entre un bien refait à neuf, avec de belles prestations et d’un bien à rafraîchir avec des « défauts ») et selon le type d’habitat (plus la surface est petite, plus le bien est « cher » proportionnellement: on ne compare pas des choux et des carottes), et bien sûr le quartier.
  • La comparaison aux autres offres du marché. C’est la base d’une étude de marché: évaluer son offre c’est bien, mais la positionner par rapport à la concurrence c’est mieux. Un rapide coup d’oeil au marché sur seloger.com (en supprimant les 10% les plus chers et les 10% les moins chers, courbe de Gauss oblige) nous permet déjà une bonne évaluation.
  • La date de mise sur le marché. Plus elle est longue, plus il sera facile de négocier, car ça signifie que soit le bien est trop cher, soit qu’il intéresse peu de monde. Le plus simple est de poser la question à l’agent immobilier. Il existe aussi un outil permettant de jauger la date d’une annonce seloger.com sur petitcailloux.com.
  • Le potentiel du lieu. Un peu d’imagination que diable! Ouvrez les yeux sur une cuisine équipée à l’américaine plutôt que ce cagibi lugubre avec un évier, un beau parquet flottant en lieu est place de la vieille moquette tâchée…etc. Le home-staging, en plein boom actuellement, ce n’est pas que pour les autres (à moins de vouloir payer ce petit investissement puissance dix dans le prix final).
  • L’approche psychologique des (autres) acheteurs. Un investisseur agit en homme d’affaires tandis qu’un accédant à la propriété agit avec son coeur. Hormis le coup de foudre, beaucoup n’arrivent pas à s’imaginer un jour dormir, cuisiner, vivre dans cet espace glauque, crasseux et rénové dans les années 80. Pensez-y, c’est une force dans la négociation!

Aujourd’hui, le marché est incertain. C’est le terme précis qui le définit. Il n’est pas baissier (certes il l’est dans l’analyse de la Chambre des Notaires mais d’une part la baisse est minime face aux hausses successives des années précédentes, et d’autre part il s’agit surtout d’un phénomène sur-amplifié dans les médias). Il n’est pas non plus aléatoire: les demandes ubuesques de certains vendeurs sont écartées par les agents immobiliers et les affaires exceptionnelles pour les acheteurs sont rarement visibles donc n’en parlons pas.

Donc dans un marché incertain, on se demande toujours si on a payé le « juste prix » pour un bien. Les transactions dans la demi-journée, le pistolet sur la tempe, sont l’apanage d’une époque révolue. Le marché est incertain mais ce qui est certain, c’est que les durées de vente s’allongent allègrement (il semblerait à écouter les professionnels que pour autant le marché ne soit pas « bloqué »: les transactions continuent à se faire).

_

Je vais étayer d’un exemple. Visite il y a une semaine d’un studio (34m2) à rénover à Bordeaux dans un secteur coté et proche des commodités. Prix demandé: 65k€ net vendeur, crânement affiché à 69900€ FAI. L’agent immobilier paraît sérieux (pas de folklore, pas de condescendance et un discours sain, de plus un circuit d’annonce très classique dans les PA du journal Sud-Ouest). Je fais une offre à 67k€, refusée. L’immobilier arrondi les angles, me demande si je suis prêt à remonter de 1000€ et s’engage à réduire sa commission de 500€. Mon offre est acceptée à 68k€ (63600€ net vendeur, soit tout de même près de 7% de commissions…). Cette seconde étape s’est déroulée en moins d’une heure!

Reprenons chaque point:

  • 2000€/m2 (+ 300 à 800€ travaux finalisés): je suis donc en fourchette basse du marché (d’autant que je gère moi-même les travaux, donc une note qui devrait être la plus réduite possible).
  • Aux alentours de 70k€, j’ai essentiellement des studios plus petits, parfois sur des secteurs prisés, et toujours avec des travaux (puisque ma recherche était aiguillée vers cet item).
  • Date de mise sur le marché inconnue mais je sais que la propriétaire vit à l’étranger. Il s’agit donc de la vente d’un actif. J’aurais pu jouer la stratégie de pourrissement en pensant qu’elle a besoin d’argent (donc apte à céder quant à la négo) mais j’estime le prix « placé » sur le marché donc je ne veux pas courir le risque.
  • Le lieu a du potentiel car en dépit d’une situation au RDC (très peu de passage piéton), il a une double exposition, une HSP de 3,60m (possibilité de mezzanine de couchage) et des travaux simples (peu de choses à casser, parquet récupérable, pièce rectangulaire facilement « re-cloisonnable »).
  • Comme la quasi-totalité des biens à rénover visités, mon avantage est une faculté de projection, et un calcul rapide des coûts de transformation. Là où l’acheteur lambda qui cherche sa résidence principale résonnera en lourdeur des travaux, délai de mise à disposition, gestion du chantier…etc.

Le marché se situe pour cette rue précise entre 2610 et 3430€/m2, soit une revente théorique entre 89 et 117k€. Les frais notariés sont estimés à 5000€ et les intérêts courants sur la période (entre le moment ma prise de propriété et ma revente effective estimée entre 4 et 10 mois) dans une fourchette de 1000 à 2500€. Soit une enveloppe de travaux maximale (pour remplir l’hypothèse d’une opération sans gain financier!) entre 13 et 43k€ (budget estimé à 8k€ en premier jet).

_

Conclusion: il convient de reformuler la phrase « ai-je payé le juste prix? » (ou encore « n’ai-je pas payé trop cher? ») en « combien je peux gagner sur cette opération? » et en « qu’aurais-je obtenu comme autre bien pour le même prix? » (et ainsi de comparer facilement les opérations entre elles, en terme de gain, de difficulté, d’effort, de délai, de probabilité de revente…etc).

17 commentaires

  1. Rebonjour Fred,
    Bel investissement! Si ta fourchette, 2610 à 3430€/m2 est confirmée, c’est en effet une belle opération de trouver un bien à 2000€ le m², même à rénover. Tu nous donneras le gain final dans 4 à 10 mois ? L’achat / revente est une option que je n’ai jamais vraiment considérée pour le moment, je vais l’ajouter à mes idées de futur investissements !
    As-tu réussi à négocier des frais de remboursement anticipé du crédit à 0% ? Je n’ai pas pu baisser en dessous de 1.5% pour ma part, dans le cadre d’un investissement locatif, tu crois que ça change quelquechose si on est ouvert avec son banquier et qu’on lui évoque clairement l’opération d’achat / revente ? Merci, bonne soirée
    PS : je vais mettre ton lien dans mon blog pour suivre tes projets de plus près…

  2. Merci de tes encouragements 😉
    J’en suis au début de mon projet. La proposition est passée hier après-midi (mais nous n’avons pas encore signé de compromis).

    Donc la phase « banquier » est la prochaine. J’appréhende un peu car je n’ai plus de revenus actuellement (c’est aussi pour ça que je souhaite me reconvertir en marchand de biens).

    Pour le remboursement du crédit, j’avais entendu parler de crédits sans hypothèque, ce qui évite la main-levée (donc le remboursement des créances, en l’occurrence à la banque).
    Cela permettrait donc de conserver le crédit pour d’autres opérations (« acheter avec le même argent » qui est celui du départ). Ce serait en quelque sorte un gros fond de roulement (financé par la banque en grande partie: ça me coûterait « seulement » les intérêts (ni frais de dossier, ni pénalités pour remboursement anticipé, ni frais de main-levée…)).

  3. Salut Fred, les prix de l’immobilier sont actuellement à un plus haut historique, les taux d’interet sont également à un plus bas historique, la hausse des taux devrait entrainer mécaniquement une baisse des prix (qui a par ailleurs déja débuté), dans ce contexte je ne trouve pas vraiment judicieux de se lancer comme marchand de bien, en effet tout la valeur ajoutée que tu risques de créer (en passant du temps pour chercher des bonnes affaires, en négociant apprement les prix, en organisant des travaux) risque d’être annulée par les fluctuations du marché, j’aimerai bien connaitre ton avis sur ce point précis.

  4. Salut Aurélien (content de te voir parmi mes lecteurs: je parcours moi-même régulièrement le tien ;)).

    Tu n’as pas tort dans le raisonnement mais tout ça reste de la théorie. Et si on suit ce chemin, on ne passe jamais à l’action (et je ne parle pas du « tunnel de Friggit »…)!

    Pendant que beaucoup de monde s’efforçait de crier à la bulle immobilière depuis les années 2005, j’ai réalisé une opération qui fut la plus lucrative pour moi (plus de 100% de plus-value, je pourrais retrouver les chiffres précis).
    Et tout le monde prédisait l’éclatement de la bulle avec un effondrement des prix comme en 1991: résultat, on a, au vu des chiffres, un léger affaissement tout au plus!

    Par ailleurs, je pense qu’il faut garder dans « mon » cas, 4 facteurs précis en tête:
    _ l’offre et la demande: et c’est encore largement déséquilibré sur le secteur sur lequel je me concentre (petites surfaces + centre-ville de grandes métropoles)
    _ la revente à court terme: en admettant que le marché baisse, il faudrait une sacrée catastrophe pour qu’il perde plus de 5 voire même 10% en 6 mois
    _ je ne cherche pas à survendre mon bien (le problème dans beaucoup de transactions qui végètent sur le marché): je fais ma plus-value à l’achat
    _ comme un commerçant, j’ai une marge bénéficiaire (que je vais tenter d’optimiser grâce aux travaux): me placer à un prix de revente agressif me fera gagner un peu moins d’argent mais pas en perdre (un commerçant qui fait une remise vendra le produit de suite, ça ne signifie pas qu’il vendra à perte!).

    (A noter d’ailleurs qu’on peut avoir un raisonnement parfaitement parallèle sur de l’investissement locatif).

  5. Oui tout à fait d’accord, même dans un marché baissier cette opération est lucrative.
    Aurélien, ton raisonnement s’applique à une personne qui va garder le bien quelques années.
    Le but ici (et je partage la philosophie de Fred) est de faire une opération d’achat/rénovation/revente sur du court terme donc l’évolution des prix du marché n’est que mineure sur un tel projet.

    D’autre part, je n’irai pas jusqu’à dire que les prix sont à un plus haut historique actuellement.
    C’est d’ailleurs logiquement faux puisqu’ils viennent de baisser.

    Enfin, Fred, si tu arrives à obtenir ton crédit, je souhaiterai le savoir et surtout comment faire pour convaincre son banquier lorsqu’on a pas de revenu.
    Je suis dans la même situation que toi et je suis preneur de tout conseil permettant d’obtenir un crédit (même partiel…)

  6. Fred je comprends tes arguments et je te souhaite bonne chance, tiens-nous informés de l’évolution de ton projet, moi-même je compte réaliser un investissement locatif ou acheter ma résidence principale d’ici un an, j’aurais l’occasion d’en parler sur mon blog.

  7. Fred je voudrais te contacter par mail est-ce que tu peux me contacter sur mon adresse email ? A l’occaz rajoute un champ contact ou une adresse email sur ton blog parfois les gens veulent te contacter en privé 😉

  8. Merci de vos encouragements!

    Il reste la phase la plus angoissante pour moi: le crédit!
    Je pourrais à la limite financer ce projet sans concours, grâce à de l’épargne familiale. Mais ce serait du one-shot. Sympathique pour gagner quelques milliers d’euro en 1 ou 2 mois de boulot effectif (les travaux).
    Mais le but est d’en faire une reconversion pérenne et surtout d’investir par la suite ces gains dans des actifs (locatif).

  9. @ Aurélien:
    Oups, je pensais l’avoir mis dans « à propos »…

    Pour ceux et celles qui veulent me contacter: http://alteriche.com/contact/
    (merci Aurélien pour l’astuce ;))

  10. Si tu peux essaye plutot de mettre un formulaire de contact plutot que de laisser ton adresse sur internet car ton adresse sera récupérée par des spammeurs (en gros tu auras toujours du spam, mais moins si tu evites de laisser trainer ton adresse). Je te contacte par mail.

  11. Content de voir que ton projet avance. Tu as l’air d’avoir trouvé une belle affaire!

    Pour les banques ce ne doit pas forcément être évident donc tiens nous au courant et bon courage pour la suite!

  12. Mouai, 68 KE au lieu e 70 KEU, pour moi c’est un non negociation.
    Le bilan: les prix ne baissent donc pas. C’est bien ce qu’il me semblait. En fait, en France au moins, il semble qu’il n’y aura pas de baisse.

  13. Je suis d’accord sur la faible baisse mais on n’achète pas une remise mais un bien avec certains ratios (notamment le prix/m2) or là le bien me paraît « dans les clous. »
    J’ai une autre négo en cours où le prix est déjà tombé de 144k€ à 117k€. Je joue la montre. Sauf achat par un tiers dans l’intervalle, ça pourra sans doute se débloquer à l’automne (mon offre de base était à 91k€, réévaluée à 95).

    Les prix baissent puisque ce sont les notaires (par qui passent les transactions) qui le constatent). Mais cette baisse est ridicule, surtout au regard des hausses successives à 2 chiffres pendant tant d’années.
    Par ailleurs il s’agit de moyennes et toutes les surfaces ne sont pas logées (!) à la même enseigne, ni toutes les zones géographiques.

    Ce qui est sûr, c’est que le volume de transactions baisse. Pour reformuler: le marché se fige en quelque sorte. Ce qui laisse une meilleure marge de manoeuvre aux acheteurs, même si les vendeurs ne sont pas (encore?) prêts à « lâcher. »

    Prétendre qu’il n’y aura pas de baisse, c’est se livrer à de la voyance (tout comme prétendre le contraire).
    Ce qui est certain, c’est qu’il faut prendre ENORMEMENT de recul face aux affirmations (à la hausse ou à la baisse) de tous ces prétendus professionnels du secteur (immobilier, notaires, banquiers, pouvoirs publics, promoteurs…) qui ne font que désinformer le public via les médias selon LEUR propre intérêt…

  14. intéressant ton projet… car nous aussi, on souhaite se lancer dans ce genre d’activités…
    Tiens nous donc au courant…et si il y en a d’autres qui acceptent de partager leurs expériences dans ce domaine, ça serait cool.

    zenetperf

  15. hello,

    Motivée, de bon matin,

    je viens de mettre un nouveau sujet de discussion sur

    http://developpementpersonnel.org

    sur le thème  »marchand de biens »…

    @ bientôt….

  16. Je posterai ici pas à pas toutes les étapes de cette transaction 😉

    Si tu choisis cette voie, il faut distinguer 3 « catégories »:
    _ L’achat-revente d’un bien en « one shot » pour générer du cash, de l’apport, en vue d’un projet (ou pour du revenu).
    _ L’achat-revente « perpétuel » et en parallèle d’un job ou d’un business. Je n’appellerais pas ça du revenu complémentaire mais plutôt de la « capitalisation complémentaire » car l’activité principale couvre ses besoins.
    _ La reconversion en « marchand de biens. » Si ça marche et que ça me plaît, c’est ce que je vise. Mais ce statut est particulier et déborde très largement du cadre qui consiste à faire une plus-value à titre perso (taxée à 27%).

  17. La marge de progression des prix est désormais faible, c’est certain. A travers une conjoncture houleuse, viser le juste prix, en fonction de ses réelles ressources financières, est de ce fait fortement recommandé.

Participez aux commentaires, vous avez sans doute aussi des choses intéressantes à raconter!

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*