Pourquoi il ne faut pas acheter sa résidence principale?

Un fil ouvert sur le forum de l’excellent blog Esprit-Riche.com m’a donné l’idée de creuser la réflexion. Faut-il oui ou non acheter sa résidence principale?

Il n’y a pas de réponse-type car il n’y a pas de cas-type! J’ai pour ma part acheter à 3 reprises ma RP et je ne le regrette pas, étant donné que j’ai pu profiter de la forte hausse des prix en un temps record (plus-value de 40% entre avril 2003 et mars 2004 soit 11 mois – plus-value de 68% entre décembre 2004 et février 2006 soit 15 mois – le 3ème bien est toujours en ma possession, transformé en locatif).

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Les croyances liées à l’achat de sa RP

  • Eviter de payer des loyers à fond perdu. La bonne blague! Vous pensez engraisser un bailleur alors que vous ne faites qu’acheter un service (vous loger) pour un prix correspondant (avec la liberté de changer de prestataire de service: déménager dans un autre appartement). Vous pensez investir votre argent (dans un patrimoine) plutôt que de le dépenser (dans une charge mensuelle, la plus lourde du budget des ménages) alors que vous ne faites qu’enrichir votre notaire et votre banquier, et régulièrement (j’ai personnellement pris mes quartiers dans 7 lieux différents ces 10 dernières années…).
  • Se construire un patrimoine. Admettons qu’au terme du crédit, la RP puisse être considérée comme un actif (au sens patrimonial, pas au sens du revenu dégagé, donc la notion est biaisée, mais admettons…): quel bénéfice en tirerez-vous sinon la transmission à vos enfants? Je vous renvoie à la théorie « mourez sans un sou » de « dépensez-tout, vivez heureux » mais surtout je m’interroge: vos enfants préféreront-ils hériter d’un bien au lourd passif émotionnel (qu’ils devront en plus se partager) ou d’un parc locatif qui leur rapporte des revenus immédiatement…!?
  • Choisir et façonner un bien à son image. C’est vrai en partie. Car « si on était chez soi », on abattrait telle cloison, on changerait tel revêtement…etc. Mais qui (le raisonnement est sans doute moins marqué pour les maisons que pour les appartements) le fait vraiment? Et qu’est-ce qui vous empêche de changer le papier peint de votre location (cet investissement rapporté sur la durée d’occupation est-il farfelu au regard du bien-être procuré…!?). Et que dire du choix par défaut lié au surcout de l’achat qui impose souvent de prospecter loin de la zone souhaitée initialement (la 2ème couronne parisienne va bientôt englober l’Oise à ce rythme…) ou à la surface sacrifiée, à la chambre en moins qui imposera de caser tous les enfants dans la même cage à lapin!
  • La pierre ne perd pas sa valeur. C’est vrai en général mais c’est souvent démenti pour les propriétaires occupants. Car on y met du coeur, de l’affectif, en investissant plus que ce qu’on pourrait récupérer à la revente (cuisine haut de gamme, piscine, équipements divers…). Et devoir liquider un actif tel que sa RP est toujours douloureux car on peut être amené à le faire dans l’urgence (divorce brutal, prêt-relai car nouvel achat…).
  • Se protéger pour la retraite. Ne pas avoir de charge de loyer est un confort pour des retraités dont les pensions sont souvent maigres voire incertaines au jour d’aujourd’hui. Mais comment subsisterez-vous au quotidien dans un bien non adapté (rénovations nécessaires du bien, charges lourdes et taille inappropriée, éventuellement handicap rendant le lieu inadapté…)? Etre propriétaire de sa RP ne suffira pas!

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Les variables de l’équation

  • Ses propres besoins. Liés à l’évolution de la vie (mariage, enfants, divorce, retraite, mutation…etc). Personne ne peut prévoir de quoi demain sera fait et le modèle antique d’acheter ou de construire la maison d’une vie avec sa promise, au tout début de sa vie professionnelle: c’est de l’histoire (très) ancienne!
  • L’évolution du marché. Je me contenterais de 2 chiffres: 2007/2005= +16,2% – 2009/2007= -7,2%. A nouveau, je me répète: personne ne peut prédire l’évolution du marché. Le dernier trimestre 2009 et le premier de 2010 enregistrent même une reprise: simple soubresaut ou vrai redémarrage après un (court) passage à vide? Seul l’avenir nous le dira…
  • L’évolution des taux d’intérêt et de l’inflation. Si certains récemment ont pu négocier un taux proche de 3%, il fut un temps (que les moins de 20 ans ne peuvent pas connaître) où ceux-ci dépassaient les 10%… Ajouter l’inflation et secouer le shaker!

Les projections sont donc extrêmement difficiles à faire. Si vous persistez dans la volonté d’acheter votre RP, je pense qu’il est prudent de lister tous les scénarii envisageables sur les 3 items précédents. Et surtout de les croiser entre eux. C’est un travail complexe et long mais qui permet en toute lucidité d’envisager sereinement et objectivement si l’achat de sa RP est raisonné ou non.

En envisageant le pire, vous obtiendrez le meilleur!

22 commentaires

  1. Et pour ceux qui ont déjà acheté leur RP, c’est mort? arf !
    Bonne réflexion en tout cas, ça me fait posé des questions !

  2. Non justement j’ai fait ce billet pour esquisser une 3ème voie entre d’un côté ceux qui sont persuadés qu’acheter leur RP est une fin en soi, un accomplissement « logique » et légitime et d’un autre côté ceux qui prônent à tout prix qu’il ne faut pas franchir le pas sous prétexte que ce n’est pas un actif.

    Mais tu peux légitimement aussi Rémy te poser la question: dois-je rester ou vendre?
    En listant comme je le suggère tous les scénarii selon TA situation 😉

  3. Ayant 50 piges, je peux te faire un topo sur mon expérience
    Premier achat d’un appartement dans le 7ième à 30 ans 1990 (jamais mis les pieds, j’y fais du locatif) et je louais moi même un appartement plus grand en Banlieue. J’ai acheté l’appartement sur un crédit de 10 ans, alors que j’avais le cash dispo que j’ai investi en bourse jusqu’en 2001 (gain en bourse X10 du patrimione initial), j’ai revendu une partie de mon portefeuille, j’ai acheté un grand appartement à Boulogne sud (pas très coté), en 2006 j’ai revendu mon appartement à boulogne le double du prix d’achat. J’ai racheté un appartement plus grand mais quatre fois moins cher au Brésil et j’ai placé le reste. avec les aléas de la bourse j’ai tout mis sur une épargne pèpère en attendant de comprendre un peu mieux ce qui se passen autour de nous.
    Maintenant je vis en partie des intérêts de mes placements.
    Conclusion: ne pas mettre 100% de son investissement dans sa résidence principale. 50% c’est mieux, quitte à vivre dans un truc petit.
    D’autre part, s’arranger pour acheter une résidence qu’on pourra revendre en viager quand on sera vieux! Cf mon appartement à Paris qui pour moi est un actif.

  4. Merci de ton témoignage Thierry!
    Tu as je pense bien résumer la situation: acheter sa RP whynot mais il ne faut surtout pas en faire sa priorité.

    D’autant qu’aujourd’hui la plupart des accédants à la propriété ne peuvent pas mettre moins de 100% (donc pour investir « à côté », c’est fichu…), et avec DEJA la contrainte d’habiter plus petit (ou plus loin)!!!
    Ceci étant le raisonnement vaut aussi pour du locatif: quand vous avez 800€ de budget, pourquoi ne pas essayer de trouver un bien qui correspond (à peu près) pour 600 et investir les 200 (ça revient d’ailleurs un peu à la notion de « se payer en premier »).

    Ta stratégie (future) de viager est d’ailleurs une très bonne optique. C’est le cercle vertueux du locatif: construire son patrimoine, puis avoir des revenus complémentaires, puis des revenus principaux et « importants » (ou au moins « suffisants ») via le viager.

  5. Très bon résumé des questions qu’il faut réellement se poser. Si la première variable de l’équation est personnelle, les autres sont des paramètres externes qu’il convient de bien étudier.

    En ce qui concerne les prix et leur possible évolution, attention à ne pas se fier aux dires des professionnels du secteur, qui prêchent logiquement pour leur paroisse. Les courbes de Jacques Friggit permettent de visualiser en un seul graphique la situation actuelle : http://www.immobilier-danger.com/Courbe-de-Friggit-024.html

  6. @David:
    Friggit dresse un constat (factuel), pas une théorie, encore moins un dogme.
    Je pense que s’y raccrocher à tout prix pour (se) conforter des prix à la baisse n’est pas fondé (d’autant que les prix repartent à la hausse sur les derniers trimestres!).

    On pourait d’ailleurs tout aussi bien se poser la question différemment: on observe que les prix se sont emballés comparativement aux revenus des ménages, mais si c’était les revenus qui n’ont pas suffisamment augmenté…!?
    Car on est justement sorti du tunnel quand la morosité ambiante s’est installée en France (ce qui correspond dans les dates à l’éclatement de la seconde bulle internet).

    Pour ma part, je ne tire pas de plan sur la comète, je prends mon papier et mon crayon et je trace 5 colonnes: forte hausse – hausse – stagnation (+/-3% disons) – baisse – forte baisse.
    J’admets cependant que ça ne sert à rien de passer trop de temps sur le scénario « forte hausse », sans doute le moins probable 🙂

  7. @Fred: je suis bien d’accord avec votre réponse, Friggit permet juste de regarder dans le rétroviseur et dresse donc un simple constat. Les taux bas et la hausse des durées d’emprunt ont notamment permis, malgré des revenus qui ne suivent pas le même rythme de hausse, de faire exploser les prix.

    Cela permet simplement, et c’est déjà beaucoup, d’écarter l’hypothèse forte hausse à court et moyen terme. Les taux ne pourront pas descendre beaucoup plus bas, l’État ne pourra que difficilement soutenir d’avantage ce marché, etc.

    Là où vous n’appuyez pas assez dans votre article c’est sur la nécessité d’habiter dans la durée (au moins 8-10 ans) la résidence principale que l’on achète (pour que cela soit gagnant financièrement par rapport à la location). C’est derrière nous le temps des belles plus-values en quelques mois/années dont vous avez bien su profiter.

    Je suis tombé sur votre blog après avoir vu un lien vers cet article sur Twitter, le débat me plaît et j’y reviendrai régulièrement par le biais de votre flux RSS. 😉

  8. Merci de ton (on peut se tutoyer, c’est plus simple et sympa, non?) témoignage David 🙂

    Ton explication est très bonne (et claire) pour les taux d’intérêts. Ajoutons aussi que les acheteurs (de RP) ne pourront pas non plus éternellement rembourser des traites au-dessus de leurs moyens, boostés par des plus-values passées et un marché qui progresse à 2 chiffres (ce qui justement n’est plus vrai: beaucoup de dossiers n’aboutissent pas d’ailleurs pour l’obtention du crédit, malgré des taux toujours très bas).

    Oui, c’est vrai qu’il faut y habiter assez longtemps pour lisser les intérêts et considérer que le loyer augmente alors que le crédit ne bouge pas (pour des taux fixes).
    Mais le calcul est tout de même un peu biaisé: je suis en location et mon appart en achat me coûterait globalement 60 à 80% de plus chaque mois à l’instant T.
    Donc il ne s’agit même pas de me projeter à X années en me disant qu’un jour je passerais à 0% (équivalent), voire en négatif (le loyer dans 15 ans (au pif) me coûterait plus cher que la mensualité de crédit qui serait la même qu’aujourd’hui), puisque de toute façon, aujourd’hui, à T, je n’ai pas les moyens de cet achat (sauf apport mais qui me priverait d’un vrai investissement dans un actif qui me rapporte), sauf à diminuer la superficie ou à m’éloigner (beaucoup).

  9. Il y a une chose qu’on oublie toujours de dire aux futurs acquéreurs : bien sur, ils seront propriétaires, mais, du coup, tous les frais de rénovation (un toit ou des huisseries, ça n’est pas éternel), d’entretien seront à leur charge, comme les taxes foncières…
    Je ne parle même pas des frais incontournables si on a acheté dans du collectif, et qu’on est donc tributaire des autres ! Les travaux votés par l’assemblée des co-propriétaires peuvent être très lourds à supporter…

    « Liés à l’évolution de la vie (mariage, enfants, divorce, retraite, mutation…etc). Personne ne peut prévoir de quoi demain sera fait  »
    Ayant perdu mon compagnon il y a quelques temps, je me félicite tous les jours d’avoir pu quitter une maison trop grande et trop chargée de souvenirs en ayant juste à donner mon préavis à ma propriétaire !

  10. @Anne:
    Je pense que par « perdu », tu n’entends pas rupture…
    Donc oui, tourner la page rapidement via un simple préavis est bénéfique mais les assurances (DIT) en place permettent de pallier à ces départs brutaux.
    Une amie a pu en « profiter » en conservant son appartement malgré un crédit non adapté à son seul revenu à elle. Elle est y resté alors que comme toi, la douleur du lieu associé à un être m’auraient plutôt conduit à déménager (quitte à revendre la maison ou la transformer en locatif).

  11. Effectivement, je ne veux pas dire « rupture »…

    Bien sur, il est toujours possible de revendre, mais ça me semble plus difficile « psychologiquement », on s’investit différemment dans une maison qu’on a achetée, d’après mon expérience. Mettre en location, peut-être… mais on garde l’attache. Pas forcément facile…

  12. Merci pour ce rappel. Il n’y a rien de plus commun que ce poncif…
    Vive le discernement !

  13. @Michael:
    Mais beaucoup de gens en manquent de ce discernement. Pas plus tard que ce midi, j’en discutais avec un ami qui me parlait d’acheter sa RP, mais sans vraiment savoir pourquoi, davantage parce que ça faisait partie d’un « parcours de vie » type. Les lieux communs ont la vie dure!

  14. Oui, mais si on préfère vivre dans une maison en Province avec un jardin, comment faire ?
    Il y a très peu de maison individuelles en location dans ma ville (Rouen et environ).
    On est donc dans ce cas obligé d’acheter sa RP.

    Qu’en pensez-vous ?

    Dominic

  15. @ Dominic:
    C’est vrai, c’est pourquoi je voulais tempérer les extrêmes entre les partisans de l’achat de la RP (patrimoine indispensable) et ses détracteurs (passif qui coûte de l’argent et engraisse le banquier).

    Il est des cas où l’achat est l’unique solution comme des cas où la loc est l’unique solution (comme le mien car comme je l’expliquais si je veux rester dans l’équation « Paris intra-muros + éviter la cage à poule + coller à mon budget »…).

    Toutefois, on peut imaginer un tas d’alternatives. Pourquoi un jardin? Pour quel usage, à quelle fréquence? Pourquoi une maison individuelle? Problème de surface? De nuisances par rapport aux voisins?…etc.
    A nouveau, en posant factuellement le pourquoi du comment sur une feuille, et en remontant pour chaque désidérata « à la source », on peut esquisser d’autres solutions 😉
    Par exemple (c’est un exemple, je ne dis pas que ça s’applique à ton cas Dominic): loc d’un appart pour la semaine et achat d’une petite résid secondaire à la campagne le WE, qui pourra se financer via sa location une partie de l’année quand tu es justement en vacances, voire achat d’un terrain pour une bouchée de pain sur une zone non constructible (en projetant une chance qu’elle le devienne un jour) et installation d’un mobil-home ou d’un chalet (démontables) pour les WE…etc.

    MON choix alternatif a été d’emménager en colocation avec un membre de ma famille. J’y trouve donc un intérêt économique et la richesse d’une structure familiale et d’un partage 🙂

  16. Dans une période où les prix de la pierre sont encore particulièrement élevés, on ne peut que recomander une certaine prudence face à un tel investissement.

  17. Liquidité, mobilité, sont les critères à mesurer et à évaluer avec précision, au delà du simple fait dêtre propriétaire de son bien immobilier.
    Tout dépend de ses propres capacités financieres et de sa propre situation personnelle.

    Salutations

  18. Les conditions de l’emprunt jouent beaucoup sur l’intérêt ou non d’acheter sa RP.

    Si l’on souhaite acquérir un bien à 200 000 euros avec un apport faible et des revenus moyens synonyme d’emprunt sur 20 ou 25 alors oui, mieux vaut éviter d’engraisser le banquier.

    Si l’on a la possibilité d’acheter un bien avec un bel apport et/ou des revenus qui permettent de réduire fortement la durée d’emprunt à 1O ou 15 ans maxi alors ça devient intéressant ….Le coût du crédit devenant relativement faible.

  19. Frederik_E (alteriche.com) dit:

    Ca déplace le débat et en dépit d’un coût du crédit moindre, la situation est pire puisque tu immobilises de l’argent (ton apport) dans un bien qui n’est pas un actif (ne rapporte pas d’argent)!
    A cela s’ajoute la double peine puisque sur un marché baissier le bien va perdre de la valeur, donc on va capitaliser sur un bien qui vaut moins que ce qu’on le paye!!!
    J’ai justement un copain il y a quelques jours qui m’annonçait avoir acheté un bien en 91 lors du krach. Acheté quasiment cash et pour en faire sa RP, donc n’a pas subi de perte sèche immédiate (mais sur le principe, c’est comme s’il avait acheté une Clio au prix d’une BMW série 3, ça ne l’empêche pas de rouler avec mais bon…). Il a dû attendre 12 ans que la reprise progressive des prix replace son appartement à la valeur initiale à laquelle il l’avait acquis… Belle démonstration: argent bloqué, aucune souplesse ni possibilité de se défaire de son bien (sauf à décaisser une perte nette sèche), pas d’opportunité d’investissement en parallèle…etc.

  20. Bonjour

    Je voudrais poser une question simple à laquelle je trouve difficilement de réponse fiable

    Envisageant un achat pour du locatif meuble , je voudrais savoir si je peux le déclarer comme RP sachant que je n y vivrais pas , restant en location .je n ai pas de RP actuellement .

    Est-ce que Ç est possible et envisageable auprès des banques, pour obtenir un prêt à taux zéro ou encore pour bénéficier d une fiscalité allégée en cas de revente?

    Merci d avance

  21. Bonjour Julien,

    Attention à la méprise sémantique: ta résidence principale est le lieu où tu habites (pour faire court, on ne va pas entrer dans les débats de résidence à l’étranger, de multi-résidence…etc), et donc où tu payes ta taxe d’habitation. Le fait d’être locataire ou propriétaire ne change rien!
    Donc dans ta situation, n’être « que locataire » ne te rend pas « fiscalement vierge ». Donc non tu ne pourras pas déclarer ton investissement locatif en tant que résidence principale ni bénéficier de l’exonération de plus-value en cas de revente.

    Toutefois, tout est histoire de subtilités et de « passer sous le radar » si ta situation personnelle l’y autorise.
    Tu peux par exemple habiter chez un tiers, sans être déclaré en tant que « hébergé à titre gratuit »: par exemple si tu loges encore chez tes parents ou si l’intégralité des papiers (bail, factures, assurance, déclaration fiscale…) n’est qu’au nom de ta copine (je dis bien copine car en cas de PACS/ mariage ou déclaration commune, ça change la donne).
    Ainsi même si tu vis physiquement dans cette location mais que tu n’y es pas lié, tu pourras ainsi te déclarer dans ton bien à l’achat, et donc par exemple obtenir un PTZ.

    Pour la revente, la stratégie peut être la même, ne serait-ce que pendant quelques mois après le départ du dernier locataire (quitte à laisser l’appartement en jachère ou à le sous-louer à quelqu’un de confiance), afin de t’y déclarer comme y habitant toi-même (à nouveau, ça impose que tu ne sois pas déclaré ailleurs, le don d’ubiquité n’existe pas…).
    Pour la location, les 2 seuls cas où ton locataire n’interférera pas dans un tel « système » est que ton bien soit sa résidence secondaire ou qu’il s’agisse de location saisonnière.

    Tout ceci est borderline (pour ne pas dire davantage) et je ne l’encourage pas, qu’on soit bien d’accord 😉

  22. C’est l’un des sujets qui reviennent constamment sur le tapis lorsque je dîne chez mes parents certains soirs ! Acheter ou ne pas acheter ? Telle est la question ! Je pense que cela dépend de notre situation financière et personnelle. Chacun a ses convictions.

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